분양아파트 잔금대출 잔금 마련하는 방법 관련 글입니다. 아파트 청약에 당첨되면 돈이 필요하죠. 사람마다 상황이 다르지만, 잔금 때 큰 목돈이 필요하다 보니까 잔금 마련에 있어서 걱정인 분들이 많습니다. 그래서 오늘은 잔금을 마련할 방법을 총정리했습니다.
잔금 마련하는 방법
본론에 들어가기에 앞서 잔금 마련하는 방법을 크게 구분하면 내돈, 아니면 남의 돈 이렇게 두 가지입니다. 내돈을 낸다는 것은 자납한다는 의미고, 남의 돈을 빌리는 방법은 은행에서 대출로 돈을 빌리는 방법과 세입자가 내는 보증금을 통해 빌리는 방법, 이렇게 크게 두 가지가 있겠습니다.
그렇다면 구체적으로 14가지 방법으로 어떤 것들이 있을까요? 바로 본론으로 들어가겠습니다.
1. 근로소득/사업소득
먼저 첫 번째 방법으로는 근로소득/사업소득입니다. 이건 너무나 당연한 방법이죠? 본인이 근로자라면 월급에서 나오는 돈, 사업체를 운영하고 있다면 사업으로 번 돈 이 두 가지가 가장 기본적이죠.
2. 주식/ 코인
두 번째는 주식이나 코인입니다. 이건 하는 분도 있고 안 하는 분도 있지만, 주식이나 코인에 목돈이 묶여있는 분들도 많습니다. 이 돈을 꺼내쓰는 방법도 있습니다.
3. 퇴직금
세 번째는 퇴직금입니다. 원칙적으로 퇴직금은 퇴사할 때 받는 것이지만 예외적인 상황에서는 중간 정산을 받을 수 있습니다. 그래서 주택 구입 시(전세보증금도 해당) 근로자가 요구하는 경우 회사에서 퇴직하지 않았더라도 퇴직금을 미리 정산해서 받을 수 있습니다.
한 곳에서 1년 이상 일했다면 보통 한 달 치 월급 정도의 퇴직금을 정산받을 수 있습니다. 그래서 본인이 한 곳에서 오랫동안 일했다면 퇴직금이 적금처럼 쌓여있을 겁니다. 이것을 중간 정산해서 목돈을 마련하면 되죠.
4. 거주자금 최소화
네 번째 방법은 거주자금의 최소화인데요. 이건 본인이 살고있는 집에 묶여있는 내 돈을 꺼내 현금화하는 방법으로 자금 마련의 큰 부분을 해결하는 통상적인 방법 중 하나입니다.
현재 살고 있는 집이 전셋집이라면 보증금이 있을 텐데요. 이 보증금을 대출받지 않고 전액 현금으로 낸 분도 있을 겁니다. 이렇게 전셋집 보증금이 모두 현금인 상태에서 새로 분양받은 아파트에 입주할 예정이어서 전셋집을 처분할 것이라면 전셋집 나오면서 보증금을 현금화하면 되지만, 새 아파트에 거주하지 않고 전셋집을 따로 유지한다면 전세 대출을 받거나 아니면 월셋집으로 옮기거나 해서 전세보증금으로 묶여있는 거액의 목돈을 현금화하는 방법이 있겠습니다.
마찬가지로 전셋집이 아닌 내 소유의 집을 가지고 계신 분도 있을 텐데요. 여기에 대출이 하나도 없다면 그만큼 내 돈이 많이 들어있다는 얘기겠죠. 마찬가지로 새 아파트로 옮기면서 이 집을 처분한다면 처분할 때 현금화하면 되겠지만, 그렇지 않다면 주택담보대출을 받거나 아니면 해당 집은 전세를 주고 나는 월셋집으로 옮겨서 묶여있는 거액의 목돈을 현금화하는 방법이 있습니다.
앞서 말씀드린 1번부터 4번까지 네 가지 방법은 다 내 돈으로 잔금을 마련하는 방법이었는데요. 이어서 내돈이 아닌 남의 돈으로 잔금을 마련하는 방법을 말씀드리겠습니다.
5. 잔금대출
잔금대출은 분양받은 아파트에 대한 자금 마련의 가장 큰 부분을 해결하는 통상적인 방법 중 하나이며 성격을 살펴보면 집단 대출이며 후취 담보대출에 해당합니다.
▣ 주택담보대출과의 차이
후취 담보대출이라서 엄밀하게 따지면 주택담보대출과는 다른데요. 주택담보대출은 등기된 주택을 담보로 하는 대출이고, 잔금대출은 아파트가 공사는 완료됐지만, 아직 등기는 되지 않은 상태로 대출하는 겁니다. 이렇게 등기되지 않은 상태에서 대출하다 보니까 순서가 뒤바뀝니다.
주택담보대출은 순서가 등기가 먼저 완료되어 있고, 이것을 담보로 해서 대출이 실행되는데 잔금대출은 후취 담보대출이기 때문에 담보가 없이 먼저 대출을 해주는 셈이고, 이후에 등기가 완료된 후에야 담보를 잡습니다. (은행이 근저당설정을 함)
▣ 장단점
순서가 이렇게 뒤바뀌기 때문에 후취 담보대출은 아무 때나 해주지 않습니다. 특정 시기에만 가능하기 때문에 보통 입주 지정기간 전후로만 가능합니다. 그래서 이 시기를 놓치면 잔금 대출을 일으킬 수 없죠. 어떻게 보면 이게 단점이라고 볼 수 있겠네요.
장점은 단체로 하는 집단 대출이다 보니까 금리나 한도 등 여러 가지 면에서 조건이 유리하고 비교적 안전하죠. 또 한도가 많이 나와서 분양 대금에 많은 자금을 메꿀 수 있어서 많은 분이 잔금 대출을 유용하게 사용하고 있습니다.
6. 부동산 담보대출
다음으로 여섯 번째는 부동산담보 대출입니다. 이 방법은 아무에게나 해당하는 것은 아니고 본인이 소유한 다른 부동산에 대출이 없거나 적다면 이를 담보로 해서 대출받는 방법입니다. 앞서 말씀드린 4번의 거주자금 최소화와 일맥상통하는 부분인데요. 소유한 다른 부동산에 돈이 묶여서 목돈을 융통하기 힘들면 이 방법도 고려할 수 있습니다.
소유한 부동산에 세입자가 없어서 선순위 대출이 가능하다면 당연히 주택담보대출이 가능할 것이고, 세입자가 있다고 해도 한도가 어느 정도 남아있다면 가능할 수 있는데요. 보통 세입자의 보증금과 대출을 합친 금액이 KB 시세의 80~90% 안쪽이면 한도가 남아있다고 볼 수 있는데요. 이러한 조건이 맞으면 후순위 대출도 가능합니다.
7. 신용대출/ 마이너스 통장
다음 일곱 번째로 신용대출/ 마이너스 통장입니다. 부동산담보 대출처럼 담보로 내어줄 만한 물질적인 것이 없다면 나의 신용을 담보로 대출받는 방법입니다. 가장 흔하고 쉽게 생각할 수 있는 방법이죠.
▣ 1금융권(우선 고려)
아무래도 1금융권이 좀 더 안전하고 조건도 좋기 때문에 1금융권을 우선적으로 고려하시면 좋습니다. 1금융권은 아래와 같습니다.
- 하나, 신한, 국민, 우리, 부산, 경남, SC제일, 농협은행
- 인터넷전용: 케이뱅크, 카카오뱅크, 토스뱅크
▣ 2금융권(추후 고려)
1금융권에서 안 되면 2금융권에서 빌리는 방법도 있습니다. 2금융권도 잘만 이용하면 괜찮은 상품으로 잘 빌릴 수 있습니다.
- 새마을금고, 단위농협, 저축은행, 보험사, 캐피탈 등
8. P2P 대출, 대부
다음으로 P2P 대출, 대부인데요. 이 방법은 은행에서 빌리는 것은 아니고 사금융의 성격이 섞여 있어서 굉장히 고금리인데요. (8~10%) 장기로 빌리는 건 권장하지 않고, 단기로 이용하는 것은 나름대로 괜찮은 해법이 될 수 있습니다.
예를 들어 앞서 설명한 ‘6. 부동산담보 대출 방법’ 중에서 내가 소유한 부동산 중에 대출이 없거나 적다면 이를 담보로 대출받아서 목돈을 꺼낼 수 있다고 설명해 드렸죠?
주택을 담보로 하는 개인 명의 대출 같은 경우에는 등기하면 바로 대출받을 수 있긴 하지만 소득도 보고 DSR 조건도 맞춰야 하죠. 그래서 개인 대출을 받고싶어도 한도가 차서 대출받을 수 없는 분들은 사업자가 있다면 주택을 담보로 해서 사업자 대출을 받을 수 있습니다. 그런데 주택담보 사업자 대출의 경우에는 소유권 등기를 하고 나서 3개월 이후부터만 가능하므로 비어있는 3개월 동안 자금 마련하기가 힘들 수 있죠.
이런 경우에 고금리더라도 P2P대출이나 대부를 이용하는 방법, 혹은 앞서 설명한 2금융권에서 신용대출을 받거나 마이너스 통장 등을 이용하는 방법이 징검다리로 단기로 활용하는 방법이 되겠습니다.
다시 한번 요약하면 사실 새 아파트에 대해 대출받을 때 잔금대출을 받는 게 가장 조건도 좋고 상대적으로 간편하긴 한데 잔금대출은 개인 대출이므로 다주택자 같은 경우에는 잔금대출 받기가 힘들 수 있습니다.
이런 경우에는 개인 명의 대출이 아닌 주택을 담보로 사업자 대출을 받게 되는데 이 경우에는 소유권 등기 3개월 이후부터만 가능하니까 그 중간에 징검다리 성격으로 금리가 높더라도 2금융권에서 신용대출을 받거나 P2P나 대부를 징검다리로 단기로 짧게 이용할 수 있다는 의미입니다.
9. 보험약관대출
다음 아홉 번째로 보험약관대출(해약환급금 내에서 보통 80~90%까지 가능)인데요. 보험도 꾸준히 납입하다 보면 납입 금액이 몇천만 원 쌓이기도 하죠. 이건 청약이나 예금, 적금도 마찬가지인데요. 이걸 중간에 해약하면 위약금이 발생하거나 원래 계획한 것만큼 돌려받지 못하는 상황이 생깁니다.
이런 경우에 내가 납입한 금액 범위 안에서 이를 담보로 대출받을 수 있는데요. 단지 묶여있다 뿐이지 너무나 확실한 내 돈을 담보로 대출받는 거라서 은행에서도 빌려주는 게 수월하고 안전하다고 봅니다. 그래서 상대적으로 금리가 저렴하고 절차도 간단하죠.
이렇게 본인이 보험 혹은 예금 적금에 쌓아둔 돈이 많다면 이걸 굳이 해약하지 않고도 저렴하게 돈을 빌릴 수 있어서 급전이 필요할 때 굉장히 용이합니다.
10. 청약담보대출/ 예금·적금 담보대출
9번에서 설명한 보험약관대출 내용과 비슷한데요. 묶여있는 내 돈을 담보로 해서 대출받는다는 점이 공통점입니다. 가입한 청약저축/예금/적금의 납입금 내에서 최대 100%까지 가능하거나 혹은 90~95%까지 가능합니다.
금리도 저렴하고 절차도 간편해서 은행 어플에서 클릭 몇 번으로 바로 대출받을 수도 있죠. 그리고 중도상환수수료도 없어서 내가 쓰고 싶은 만큼 쓰고 바로 갚아도 됩니다.
11. 지인 찬스
다음으로 지인 찬스인데요. 이것도 일종의 신용대출이라고 볼 수 있겠죠? 주변에 여유 있는 지인이나 가족, 친척들에게 돈을 빌릴 수 있다는 것도 큰 매리트입니다. 잘 빌리고 잘 갚는다면 아무 문제 없죠.
특히 가족 사이에 돈을 빌리는 경우에는 세금적으로 증여로 볼 수도 있기 때문에 남한테 빌리는 것과 똑같이 차용증 잘 쓰고 이자도 잘 납부하면 아무 문제 없이 돈을 빌릴 수 있습니다. 이 문제와 관련한 내용은 아래 포스팅에 아주 자세히 정리했으니 필요하신 분들은 참고해 주세요.
가족간 차용증 양식 예시, 가족간 금전소비대차 인정받기 위한 4가지 조건
5번부터 11번까지는 남의돈 중에서도 대출을 이용하는 방법으로 잔금을 마련하는 방법을 알아봤고, 앞으로 설명해 드릴 12번에서 14번까지는 남의돈 중에서도 보증금을 사용하는 방법을 설명하겠습니다.
✔️ 보증금이 꿀인 이유
집주인 입장에서 봤을 때 전세보증금은 매우 좋은 사금융에 속합니다. 대출도 남의돈이고 보증금도 남의 돈인데 대출은 은행에서 빌리는 돈이기 때문에 조건과 절차가 까다롭고 복잡하지만, 전세보증금은 세입자에게 빌리는 것이므로 은행처럼 조건이 복잡하지도 않고 소득이나 신용을 까탈스럽게 보지도 않고 서류를 제출하지 않아도 되죠.
그리고 은행 대출은 근저당 설정을 하므로 등기부등본에 기록되는데 전세 세입자는 전세권 설정을 하지 않는 이상 등기부등본에 기록되지도 않죠. 그리고 대출 이자가 없이 무이자로 돈을 빌릴 수 있다는 것도 매우 큰 장점입니다.
또 마지막으로 은행에서 대출받으면 DSR과 DTI에 영향을 주기 때문에 하나의 대출이 있으면 다른 대출에도 줄줄이 영향을 미치는데 보증금은 대출로 잡히지도 않아서 다른 대출받을 때 전혀 영향을 주지 않죠. 그래서 집주인 입장에서 전세보증금은 매우 꿀입니다.
이러한 특성을 가진 보증금은 금액의 크기에 따라서 전세보증금/반전세 보증금/월세 보증금 이렇게 3가지로 나뉘는데요. 전세보증금이 가장 금액이 크니까 자금을 마련하는 데 가장 큰 영향을 줄 수 있죠.
12. 전세 보증금
보증금 중에서 전세보증금이 가장 금액이 크다 보니까 자금을 마련하는 데 가장 큰 영향을 주는데요. 분양받은 아파트에 대한 잔금을 치를 때 전세보증금을 보탤 수 있습니다.
자금의 순서로 따졌을 때 전세보증금이 먼저 선순위로 있고, 대출을 후순위로 받는 방법이 있고, 거꾸로 대출을 먼저 받아서 남겨두고 나중에 세입자를 받아서 전세보증금이 후순위로 들어가는 방법 이렇게 두 가지 순서가 있습니다.
두 가지 모두 가능하긴 한데 요즘 전세 사기가 하도 이슈이다 보니까 예전에는 선순위 대출이 있는 집에 싼 전세 보증금으로 후순위로 들어가는 경우가 많이 있었는데 요즘은 많이들 불안해 해서 세입자 입장에서는 당연히 첫 번째 방법을 선호합니다. 그리고 이때 전세 세입자를 선순위로 받아서 잔금을 치를 경우 모자란 금액만큼 대출받을 수 있는데요. 이때 잔금대출은 불가합니다.
앞서 말씀드렸듯이 잔금 대출은 후취 담보대출이라서 은행 입장에서는 아직 등기가 완료되기도 전에 먼저 대출해 주고 나중에 등기를 완료한 다음 근저당설정을 하므로 불안할 수 있죠. 그래서 이 후취 담보대출은 반드시 세입자가 없는 상태여야 합니다. 대출이 반드시 선순위가 되어야 하죠.
그래서 대출을 후순위로 받고 싶은 경우에는 잔금대출은 불가하고 등기 이후 따로 주택담보대출을 알아보거나 해서 한도가 남아있으면 남아있는 한도 범위 내에서 대출이 가능할 겁니다.
13. 반전세 보증금
다음으로 반전세 보증금은 성격으로 치면 전세 보증금과 월세 보증금의 중간 정도 성격인데요. 전세보증금에 비하면 반전세 보증금은 금액이 훨씬 낮습니다. 그래서 전세보증금이 2~3억 하면 반전세보증금은 1억도 안 되는 경우가 많죠.
보증금이 저렴한 대신에 소정의 월세를 받습니다. 그래서 반전세 보증금은 대출이 선순위이고 보증금이 후순위인 경우도 많습니다.
14. 월세 보증금
마지막으로 월세 보증금입니다. 월세의 경우 보증금이 굉장히 낮죠. 지역마다/집마다/지역의 시세에 따라 다르겠지만 보통 월세 보증금은 5천이 안 되는 경우도 많습니다.
이렇게 월세 보증금은 금액이 소액이다 보니까 대부분 최우선변제금액 안에 들어오기 때문에 만에 하나 집이 경매에 넘어간다고 해도 최우선 변제 금액 안에 들어오면 보증금을 무사히 돌려받을 수 있습니다. 그래서 세입자 입장에서는 선순위 대출이 있어도 전세보다 훨씬 안전하다고 볼 수 있죠.
혹시 이 최우선변제금이 무엇인지 조건이 어떻게 되는지 궁금하시면 아래 포스팅을 참고해 주세요.
최우선변제권은 무엇이고 우선변제권은 무엇일까? 조건은?
오늘 설명한 잔금 마련하는 방법을 깔끔하게 표로 정리하면 아래와 같습니다.
아파트 잔금 마련할 때 억 단위의 큰돈을 마련할 수 있는 방법은 빨간색으로 표시했습니다. 주로 이 세 가지 방법을 통해 큰돈을 마련하고, 나머지 자잘한 부분들은 다른 방법을 통해서 돈을 마련하곤 하죠.
14가지 방법을 설명했으니 이제 이 방법을 본인 상황에 맞게 적절하게 잘 조합하시면 됩니다. 아파트 분양을 받고 나서 계약금 10%는 자납하니까 나머지 필요한 돈이 90%일 텐데요.
여러 가지 방법 중에 대출이랑 월급을 통해 메꾸거나 세입자의 전세보증금과 나머지는 주식에 묶여있는 내 돈을 메꾸든지 해서 잔금을 마련하면 되겠습니다. 이건 예시인 거니까 이 14가지 방법을 본인 상황에 맞게 적절하게 잘 조합해서 자금을 마련하시길 바랍니다.
이상 분양아파트 잔금대출 잔금 마련하는 방법 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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