좋은 아파트 청약단지 찾기 돈버는 아파트 고르는 법 관련 포스팅입니다. 한정적인 자금 안에서 최적화된 아파트 청약 단지를 찾는게 어렵죠. 그래서 오늘은 좋은 아파트 청약 단지를 찾는 5가지 방법에 대해 알려드리겠습니다.
좋은 아파트 청약단지 찾기
좋은 아파트 청약 단지를 찾기 위해서는 해당 단지가 속한 지역을 분석한 후 좋은 입지인지 확인해야 합니다. 입지는 일자리, 교통, 환경 등의 요소들이 결정합니다. 그리고 개발 호재 등 프리미엄 요소가 있는지도 확인해야 하죠.
사람들은 일반 매수로 내 집 마련을 할 때는 입지와 가격 등 정말 많은 것들을 비교합니다. 부동산 중개업소에 가서 상담도 받고, 임장도 열심히 하죠. 하지만 청약할 때는 ‘당첨되면 그때 생각하지, 뭐’라는 자세로 막연히 좋아 보이는 분양 단지에 신청하는 경향이 있습니다.
바쁘게 일하다 보면, 갑자기 분양 공고가 나오는 경우가 많습니다. 오늘 제가 알려드리는 5단계를 거쳐 괜찮은 분양 단지인지 확인하고 청약한다면 최소한 실패하지는 않을 겁니다.
▣ 돈버는 아파트 고르는 법 5단계
- 지역 분석
- 입지 분석
- 프리미엄 요소 파악
- 분양가 판단
- 최종 결정
오늘은 5단계 중 1, 2단계를 어떤 기준을 두고 분석해야 하는지 말씀드리겠습니다.
1. 지역 분석
바쁘게 일하는 와중에 아파트 청약 분양 공고 소식을 접하면 가장 먼저 무엇을 해야 할까요? 우선 청약하려는 아파트의 지역이 괜찮은지 살펴봐야 합니다. 인구가 줄거나, 입주 물량이 많은 지역이면 곤란한 상황이 생길 수 있기 때문이죠.
먼저 1단계 지역 분석을 할 때는 ‘부동산 지인’이라는 사이트를 활용합니다. 이 사이트에서 1) 인구수와 세대수, 2) 입주 물량과 수요를 분석해야 합니다.
▣ 인구수와 세대수
우리나라 인구수는 점점 줄어든다고 하지만 양질의 일자리가 있는 지역은 사람들이 계속 모입니다. 그래서 사람들이 지속적으로 모이는 지역인지 확인해야 합니다.
저는 기본적으로 인구 30만 명 이상인 도시를 아파트 청약 대상으로 보고 있습니다. 물론 과천(8만), 의왕(16만) 등 입지가 좋지만, 인구수가 작은 도시도 있습니다. 이런 도시들을 제외하고, 30만 명 이하의 도시 대부분은 일자리 접근성이 떨어져 자체적으로 성장할 능력이 없기 때문에 피해야 합니다. ‘KOSIS 국가통계포털‘에 들어가시면 도시별 인구수를 확인할 수 있습니다.
또한, 인구수가 감소하고 있는 도시는 피해야 합니다. 일자리 감소 등의 이유로 향후 수요도 감소할 가능성이 높기 때문입니다. 하지만, 인구수가 다소 감소하고 있다고 해도 세대수가 늘어나는 도시는 괜찮습니다. 최근 1인 가구의 증가로 세대수가 늘고 있는 도시가 있습니다. 이런 도시들은 양질의 일자리가 있는 경우가 많습니다. 서울의 경우가 그렇죠.
▣ 입주 물량과 수요
지역 분석의 두 번째는 해당 지역의 입주 물량과 수요입니다. 입주 물량과 수요는 아파트 가격 흐름을 예상하는 데 중요한 지표입니다. 아무리 인구수와 세대수가 증가하고 있는 도시라도 입주 물량이 계속 많다면 가격이 오르기 쉽지 않습니다.
학교에서 배울 때 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다고 배웠습니다. 부동산 시장도 마찬가지죠. 입주 물량(공급)이 수요보다 많으면 아파트 가격의 하락을 예상할 수 있고, 반대로 수요가 입주 물량보다 많으면 아파트 가격이 상승할 가능성이 높다고 할 수 있습니다. ‘부동산 지인’ 사이트에서 수요/입주에 들어가시면 아래와 같이 지역별로 데이터를 확인할 수 있습니다.
그리고 생활권을 함께하는 지역의 입주 물량과 수요도 함께 체크해야 리스크를 줄일 수 있습니다. 생활권을 공유하는 지역 사람들의 일자리, 환경 등 수요가 비슷하기 때문이죠.
예를 들어 인천 지역은 거의 3백만 명에 가까운 도시로 인구수와 세대수가 모두 증가하는 도시입니다. 그리고 인천과 생활권을 공유하는 지역은 서울과 경기도입니다.
서울과 경기도 각각의 생활권을 공유하는 지역을 살펴봐도 이 3개의 지역이 서로 연관되어있다고 볼 수 있습니다.
하지만 인천의 입주 물량은 올해 2023년부터 2025년까지 많습니다. 2026년 이후에는 확연히 줄어들지만 말이죠.
인천과 생활권을 공유하는 서울은 아파트가 계속 부족한 상태이고 경기도의 경우에는 2025년 이후 입주 물량이 줄어듭니다.
이 3개의 지역의 입주 물량과 수요를 합쳐서 살펴보면 인천광역시만을 봤을 때는 2025년도에 입주물량이 많았었는데 3개 지역을 합쳐보면 2025년도부터 수요가 입주 물량을 넘는 것을 볼 수 있습니다. 조심스럽지만 인천광역시가 2025년부터는 상황이 조금은 나아지겠다고 생각해 볼 수 있겠네요.
이러한 방식으로 청약 예정 지역의 입주 물량과 수요를 파악해서 판단합니다. 하지만 분양이 곧 예정되어 있거나 아직 아파트 인허가를 받기 위해 대기 중인 아파트들은 여기에 나오지 않습니다.
저는 이렇게 부동한 흐름분석 사이트인 ‘손품왕’이라는 프로그램을 통해 계획된 인허가 물량을 포함한 해당 지역의 입주물량을 확인합니다. 아파트 인허가는 계획대로 될지 잘 모르지만 최소한 청약하려는 시점에는 한 번 확인하는 게 좋습니다.
2. 입지 분석
1단계 지역 분석을 마쳤다면 2단계 입지 분석으로 넘어갑니다. 자본주의 사회에서는 어디에 사냐에 따라 보이지 않는 계급이 존재합니다. 이 보이지 않는 계급은 입지에 따라 결정되고요. 그래서 우리는 입지 공부를 해야 더 높은 계급으로 올라갈 기회를 잡을 수 있습니다. 입지를 결정짓는 5가지 요소는 아래와 같습니다.
- 일자리
- 교통
- 교육
- 인프라
- 자연환경
개인적으로 앞에서 말한 순서대로 중요하다고 생각합니다. 특히 일자리가 가장 중요하고 교통과 교육 2가지는 그다음으로 상당히 중요하다고 생각합니다. 대부분의 입지가 좋은 지역은 이 3가지 중에 2가지 이상 조건을 만족하는 경우가 많기 때문입니다. 그리고 인프라와 자연환경까지 훌륭한 곳이라면 최고의 입지라고 생각하시면 됩니다.
아파트 청약할 단지의 입지를 분석해 보세요. 제게 입지를 결정짓는 요소 중에 가장 중요한 것이 무엇이냐고 물어본다면 지체 없이 ‘일자리’라고 합니다. 우리나라 경제와 사회 중심에는 일자리가 있습니다. 나라가 발전하고, 사람들이 기본적으로 먹고살기 위해서는 일을 해야 하기 때문이죠.
그리고 그 일자리를 중심으로 교통, 교육, 인프라가 발전한다고 생각합니다. 양질의 일자리와 근접성이 좋은 아파트 청약 단지가 가장 좋은 입지라고 생각합니다.
▣ 일자리
입지를 분석할 때 가장 중요한 첫 번째인 일자리! 그럼, 우리가 꼭 알아야 할 일자리는 무엇이 있을까요?
서울 3대 일자리(CBD, GBD, YBD), 그리고 IT의 중심 판교가 가장 대표적이라고 생각합니다. 서울 3대 일자리는 종로, 광화문 등의 도심권(CBD)과 금융의 메카 여의도권(YBD), 설명이 필요 없는 강남권(GBD)이 있습니다. 또한 4차 산업의 중심 판교가 있는 분당권(BBD)이 있고요.
이 이외에도 서울의 마곡과 DMC(마포구 상암동에 있는 디지털 미디어 시티 약자), 송도 바이오 산업단지 등 대형 일자리도 있습니다. 대형 일자리 대부분이 수도권 지역에 몰려있는데요. 지방의 경우는 기본적으로 지방 거점인 5대 광역시와 세종이 일자리가 풍부합니다.
그리고 평택, 천안 등 삼성, LG 등 대기업들이 지속적으로 투자하는 지역들은 일자리 측면에서 괜찮다고 봅니다. 관심 있는 청약 단지 주변에 일자리를 잘 파악해 보세요.
▣ 교통
입지분석에서 중요한 두 번째는 교통입니다. 교통은 일자리와 직접적으로 연계되는 입지 요소로 상당히 중요합니다. 수도권의 경우 지하철이 상당히 중요한데요. 바쁜 출퇴근 시간에 빠르게 갈 수 있기 때문입니다.
수도권의 다양한 지하철 노선 중에서 2, 3, 7, 9호선이 황금 노선이라고 평가받고 있습니다. 또한 판교와 강남을 이어주는 신분당선도 상당히 좋죠. 저는 개인적으로 여의도와 중심업무지구를 이어주는 5호선도 괜찮게 봅니다. 이러한 지하철 노선 중에서 좋은 일자리에 가까운 역일수록 더 좋은 입지입니다. 그리고 교통이 편리한 역세권 아파트가 당연히 좋겠죠.
저는 역세권을 도보 10분 이내 정도로 보고 있는데요. 괜찮은 역이라면 아쉽지만, 역에서 버스로 2~3정거장에 위치한 곳까지도 보려고 합니다. 사실 지방의 경우는 대중교통 발달이 수도권만큼 잘 안되어 있어서 교통보다는 뒤에서 설명해 드릴 교육에 더 초점을 맞추시면 될 것 같습니다.
▣ 교육
바로 나왔죠! 세 번째는 교육입니다. 이 포스팅을 보고 계신 분은 대부분 사회초년생분이라고 생각하는데요. 그래서 아파트를 보는데 학군, 학원가에 대해 말하면 생소할 수 있습니다. 하지만 아파트 구매력이 가장 높은 30대 중반에서 40대분들은 자녀들의 교육에 관심이 많기 때문에 맹모삼천지교라는 말처럼 학군과 학원가가 발달한 곳을 선호합니다.
안정적인 수요층이 있기 때문에 부동산 시장 상승기에는 날개를 달아주고 하락기에는 최대한 방어해 주는 특성이 있습니다. 아파트 청약 예정 단지가 좋은 학군과 학원가 근처라면 좋겠죠.
저는 학군과 학원가 데이터를 볼 때는 ‘아실’이라는 사이트를 주로 활용합니다. 우선 학군이라고 하면 중/고등학교를 말하는데요.
이렇게 ‘아실’에서 학군 비교에 들어가면 본인이 관심 있게 보는 지역의 학교별 순위와 학업성취도를 볼 수 있습니다. 중학교는 특목고 진학률이 중요합니다. 그리고 고등학교는 일반적으로 서울대 진학률을 보는데 인터넷에서 검색하셔서 확인할 수 있습니다.
그리고 흔히 ‘초품아’라고 말하는 초등학교를 품은 아파트도 좋습니다. 저 역시 초품아에서 자랐는데 안전하게 아이들을 키울 수 있는 환경이어서 좋습니다. 분양 예정 단지가 좋은 학군이거나 초품아인지 확인해 보세요.
또한 좋은 학원가가 가까운 아파트들의 수요가 많고, 가격 면에서도 안정적입니다. 서울에는 대치동, 목동, 중계동의 3대 학원가가 있고, 전국적으로 대구 수성구 범어동, 안양 동안구 평촌, 대전 동구 둔산동 등 유명한 학원가가 있습니다.
아파트 실거래가/ 시세조회 사이트인 ‘호갱노노’라는 사이트에서 해당 지역에서 제일 잘 나가는 학원가를 쉽게 찾으실 수 있습니다.
▣ 인프라
입지 요소의 네 번째는 바로 인프라입니다. 여기서 말하는 인프라는 생활이 편리한 기반 시설로 보시면 됩니다. 대형마트, 백화점, 대형 복합몰 등의 상권과 대학병원과 같은 큰 병원이 있다면 좋을 겁니다. 훌륭한 인프라는 사람들의 삶의 질을 올려주는 요소가 된다고 생각합니다. 분양 예정 단지 주변의 인프라를 한번 살펴보세요.
▣ 자연환경
마지막 입지 요소는 자연환경입니다. 퇴근 후 산책하며 휴식을 취할 수 있는 곳이 있다면 얼마나 좋을까요? 한강, 광교와 일산의 호수 공원 등의 물의 환경과 서울숲, 경의선 숲길 등 공원 등의 녹지 환경 같은 곳이 대표적인 예죠.
이러한 환경들과 인접해 있거나 집에서 내려다볼 수 있다면 그 아파트의 가치는 더욱 올라갈 겁니다. 물론 인프라와 자연환경은 어디까지나 일자리, 교통, 교육 3가지 요소 중에 2가지 이상이 충족되었을 때 더 큰 효과를 발휘합니다. ‘한강 조망’ 하나만으로도 높은 가치를 가지고 있는 곳도 있지만 말이죠.
이상 좋은 아파트 청약단지 찾기 돈버는 아파트 고르는 법 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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