좋은 아파트 고르는 법 입지 분석 프리미엄 요소 파악 관련 포스팅입니다. 지난 포스팅(돈 버는 아파트 고르는 법 1, 2단계)에 이은 3, 4, 5단계에 대해 말씀드리겠습니다. 이어지는 내용이므로 이전 포스팅도 꼭 필독해 주세요
입지 제일 좋은 아파트 찾기
지난 포스팅에서의 입지 분석 내용은 이론적인 내용이다 보니 막상 적용해보면 쉽지 않을 수 있겠다 싶어서 간단하게 해당 지역에서 입지가 제일 좋은 아파트 찾는 방법을 알려드리겠습니다. 아파트 정보 제공 사이트인 ‘부동산 지인’이라는 사이트를 통해 찾으시면 됩니다.
부동산 지인 사이트 접속 후 상단 메뉴에서 ‘지역분석’에 들어가주세요. 수원시를 예로 들어보겠습니다. 다음 화면에서 아래와 같이 지역을 ‘경기도 수원시’로 설정해 주세요.
그 다음 스크롤을 아래로 내려주세요.
그럼 위 사진과 같은 화면이 나오는데요. 경기 수원시 현황을 ‘가격’으로 바꿔주시면 수원시에서 영통구가 가장 비싸다고 나오는 것을 확인할 수 있습니다. ‘수원시 영통구’를 클릭해 주세요.
그럼 이렇게 수원시 영통구 중에서도 ‘이의동’이 압도적인 1위라고 나오는 것을 확인할 수 있습니다. 수원에 거주하고 있지 않으신 분들이라면 ‘이의동? 생소하네?’라고 생각하실 겁니다.
우리가 모두 전국의 모든 지역을 다 알 수는 없으니, 아래와 같이 ‘네이버’ 혹은 ‘카카오’ 지도에 가서 해당 지역을 검색해 봅니다.
그러면 수원시 영통구 이의동이 광교 신도시인 것을 알아보실 수 있습니다.
▣ 광교 신도시 입지분석
광교 신도시가 이전 포스팅에서 설명해 드린 입지 요소 5가지(일자리, 교통, 교육, 인프라, 자연환경)에 어떻게 부합하는지 설명해 드리겠습니다.
광교 신도시에는 ‘광교테크노밸리’라는 일자리가 있습니다. 그리고 우리나라 대표 일자리인 판교와 가깝고 또 우리나라 1등 기업 삼성전자와도 가깝습니다. 그리고 판교를 신분당선으로 금방 갈 수 있죠. 이렇게 일자리와 교통이 아주 훌륭한 곳이기에 이미 충분히 좋은 입지라 할 수 있습니다.
또한 삼성전자 등 고소득 직장을 다니는 분들이 많이 거주하는 곳으로 교육 환경도 점차 좋아질 것으로 예상됩니다. 말 그대로 신도시이기 때문에 대형마트, 갤러리아 백화점, 롯데 아울렛 등 상권이 잘 발달하여 있고 아주대학교 병원도 근처에 있죠. 그리고 유명한 광교호수공원도 있어서 자연환경도 우수해서 살기가 매우 좋습니다.
입지 요소 5가지 대부분을 만족시키는 곳이니 당연히 수원에서 1등 입지를 차지하고 있겠죠. 이러한 방식으로 해당 지역의 제일 좋은 입지를 파악하시면 됩니다. 최고 입지의 아파트를 누구나 가지고 싶어 할 겁니다. 자금 여력이 되시면 1등 입지에 있는 아파트를 추천해 드립니다.
그렇지 못하다면 2등, 3등 입지의 아파트를 살펴봐야 할 것입니다. 왜 이곳이 1등이고 저곳이 2등이고 3등인지, 해당 입지의 사정을 알아야 현명한 내 집 마련이 가능합니다.
프리미엄 요소 파악
| ● 돈버는 아파트 청약단지 찾기 5단계 1. 지역 분석 2. 입지 분석 3. 프리미엄 요소 파악 4. 분양가 판단 5. 최종 결정 |
이제 지난 포스팅(좋은 아파트 청약단지 찾기 1, 2단계)에 이은 돈버는 아파트 단지 찾는 5단계 중 3단계 ‘프리미엄 요소 파악’부터 설명해 드리겠습니다.
사실 입지가 좋은 곳을 찾았다면, 그 정도도 충분합니다. 하지만 우리는 우리의 자산을 더욱 불려주는 더 좋은 아파트 청약 단지를 찾기 위해 1) 개발 호재, 2) 대단지/브랜드, 3) 신도시의 프리미엄, 이렇게 3가지 요소를 파악해야 합니다.
▣ 개발 호재
먼저 개발 호재입니다. 개발 호재는 입지 요소 중 일자리, 교통과 밀접한 관계가 있습니다. 새로운 대형 일자리와 좋은 일자리를 이어주는 교통망이 생기는 곳을 주목해야 합니다. 저는 교통 호재가 있는 곳을 가장 주목해야 한다고 생각합니다.
GTX, 월판선, 신분당선 등 개통 예정인 지역을 잘 파악해야 합니다. GTX는 A, C, B순으로 좋다고 생각하는데요. 아무래도 A, C 노선은 삼성동을 지나고 특히 A의 경우는 성남, 용인, 동탄 등 주요 입지를 지나가기 때문입니다. 그리고 월판선의 경우 판교를 지나가기 때문에 좋은 노선이라고 할 수 있죠.
이 외에도 위례와 신사를 이어주며 삼성을 지나는 위례신사선, 여의도와 광명, 시흥을 잇는 신안산선, 의왕과 수원, 동탄을 잇는 인동선도 주목해야 할 겁니다.
개통된다면 주변 다른 지역보다 가격면에서 더욱 치고 올라갈 겁니다. 청약 당첨 후 입주까지 3년 이상 기간이 필요하기 때문에 그사이 개발이 더욱 진척되겠죠. 개통 예정지 근처의 청약 단지라면 주목해야 합니다. 다만, 개통이 한참 지연될 수 있어서 막연한 기대를 해서는 안 됩니다.
개통 기대감에 엄청난 가격상승을 보여주다가 지금은 부동산 하락기와 맞물려 원래의 가격으로 돌아간 곳도 있기 때문이죠. 부동산은 상황이 언제 무엇이 달라질지 예측할 수 없기 때문에 항상 뉴스에 귀 기울이고 공부해야 합니다.
또한 새롭게 생길 좋은 일자리를 살펴봐야 합니다. 서울에는 삼성동 글로벌 비즈니스센터, 잠실 MICE 고덕 상업업무복합단지가 있습니다. 경기도에는 과천 지식정보타운, 평택 브레인시티가 있죠.
양질의 일자리가 늘어나는 곳에 사람들이 몰리고 그 지역의 가치는 올라갑니다. 앞에서 설명해 드린 교통 호재와 좋은 일자리가 겹치는 곳들이라면 나중에 가격 상승이 엄청나겠죠.
▣ 대단지/브랜드
프리미엄 요소 중 두 번째는 대단지/브랜드입니다. 요즘 젊은 층에서 인기가 높은 아파트는 신축 아파트입니다. 신축 아파트를 가질 수 있는 좋은 방법이 바로 청약이죠. 아무래도 모든 것이 새거라 깔끔하고 커뮤니티 시설이 잘 되어있어서 살기 좋기 때문입니다.
오죽하면 아빠만 서울 출퇴근을 고생하면 되니 경기도 외곽 신축 아파트로 이사하는 분들도 꽤 있습니다. 대단지일수록 혜택들이 더 많아서 선호도가 높은데요. 여기에 자이, 힐스테이트, 래미안 등의 브랜드 아파트면 어깨가 으쓱해질 정도로 프리미엄 가치를 느낄 수 있죠.
▣ 신도시
프리미엄 요소 세 번째는 신도시입니다. 젊은 분들이 서울 집값은 너무 비싸고 출퇴근이 가능한 곳 중에 살기 좋은 곳을 찾다 보니 신도시로 많이 이사했죠. 지금 하남, 동탄, 송도, 청라 등 신도시에 가보면 너무나도 살기 좋습니다.
위에서 말한 신축 대단지 아파트들이 즐비하고 호수, 공원 등 훌륭한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 계획된 도시이기 때문에 상권이 잘 발달하여 정말 살기 좋습니다. 저도 수도권의 모든 신도시를 다 가봤는데 정말 너무 살고 싶더라고요.
그런데 신도시가 생기자마자 사람들이 바로 모이고 지금의 모습을 보여주고 있었을까요? 개발 계획만 있을 뿐 초기에는 아파트도 별로 없고 상가도 별로 없어서 도시가 휑합니다. 그리고 대부분의 신도시는 수도권 외곽지역인 경우가 많아서 교통망이 잘 안 되어 있어서 출퇴근도 불편했죠.
초창기의 신도시는 불편한 점이 많아 집값이 지금처럼 비싸진 않습니다. 하지만 지금은 교통망도 확충되어 출퇴근 여건도 좋아졌고 살기 너무 좋은 환경이 되었습니다. 우리는 여기에서 기회를 봐야 합니다.
분양가 판단
돈버는 아파트 청약단지 찾는 4단계는 분양가 판단입니다. 사실 입지에 따라 아파트의 가격은 어느 정도 정해져 있습니다. 우리는 관심 있는 아파트 청약 단지의 분양가가 싼지, 비싼지 판단해야 합니다. 기준을 잡고 분양가를 판단하기 위해서는 해당 지역의 대장 아파트를 분석해야 합니다.
대장 아파트는 해당 지역의 입지 요소를 골고루 가장 잘 갖춘 아파트입니다. 대장 아파트를 잘 분석하면 그 주변의 아파트들이 왜 현재의 가격을 형성하고 있는지 파악할 수 있습니다. 또한, 대장 아파트는 그 지역의 시세를 이끌어가는 역할을 합니다. 그래서 대장이라는 표현이 붙은 거죠. 보통 대장 아파트의 시세가 오르면 그 주변의 2등, 3등 아파트들이 차례대로 시세가 오르는 경향이 있습니다.
대장 아파트를 기준으로 관심 있는 청약 단지의 분양가가 적당한지 판단해야 합니다. 그러면 대장 아파트는 어떻게 찾아야 할까요?
저는 ‘부동산 지인’ 사이트에서 3가지 기준을 필터링해서 더욱 쉽게 찾습니다. 같이 한번 대장 아파트를 찾아볼까요?
▣ 대장 아파트 찾기
예를 들어 청약 예정 단지가 서울 마포구에 있다고 가정하고 대장 아파트를 찾아보겠습니다.
부동산 지인 사이트에 접속한 후 상단 메뉴에서 ‘아파트 분석’을 클릭해 주세요.
그다음 화면에서 지역은 서울 마포구로 설정, 세대수는 1,000세대 이상, 주택 구분은 아파트, 면적은 30~40평, 연차는 5년 미만과 5~10년을 선택한 후 검색합니다.
검색한 후 표에서 매매 시세를 높은 순으로 정렬해주면 아래와 같이 해당 지역의 대장 아파트를 찾을 수 있습니다.
서울 마포구는 현재 ‘마포 래미안 푸르지오’가 대장 아파트로 나오네요. 그러면 현재 왜 이 아파트가 대장 아파트인지 입지 분석을 하는 겁니다. 그리고 주변 아파트들은 왜 현재의 가격인지도 함께 보는 거죠. 이러한 방법으로 관심 있는 아파트 청약 단지의 분양가가 적절한지 판단하셔야 합니다.
최종 선택
이제 마지막 단계인 최종 선택 단계입니다. 관심 있는 아파트 청약 단지의 입지와 프리미엄 요소를 분석하며 분양가가 적절한지 확인하셨을 겁니다. 그다음엔 이전에 설명해 드린 (사회초년생을 위한 청약 당첨 확률 높이는 5가지 필승전략)을 참고하셔서 청약 도전하시면 됩니다.
그 누구도 어느 시기에 이 아파트를 청약하라고 확신하며 말할 수는 없을 겁니다. 하지만 충분한 공부를 하고 실행한다면 성공적인 내 집 마련을 할 수 있다고 생각합니다. 이 로드맵을 따라서 공부하면 스스로 좋은 가격에 내 집 마련을 할 수 있을 겁니다. 제가 설명해 드린 방법을 통해 성공적인 내 집 마련 하시길 바라겠습니다.
이상 좋은 아파트 고르는 법 입지 분석 프리미엄 요소 파악 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
3억 아파트 분양 자금계획 계약금 중도금 잔금대출, 내돈 얼마 필요할까?