3억 아파트 분양 자금계획 계약금 중도금 잔금대출 관련 포스팅입니다. 사회초년생분들이 아파트를 분양받을 때 얼마가 필요한지 몰라서 청약 기회를 놓치는 경우가 많습니다. 지금부터 3억 아파트를 분양받기 위해 내 돈이 얼마나 필요한지 말씀드리겠습니다.
3억 아파트 분양 자금계획
그럼 지금부터 본격적으로 3억 아파트 분양 자금계획에 대해 말씀드리겠습니다. 아파트 청약 자금계획을 세울 때 당첨 후에 어떻게 진행 되는지를 알고 계셔야 합니다.
| ① 계약금 납부(10%) ② 중도금 납부(60%) ③ 잔금 납부(30%) ④ 그 외 비용(취득세, 옵션 등) |
당첨되면 우선 분양가의 10% 계약금을 지불하셔야 합니다. 간혹 20%인 경우도 있습니다. 그리고 중도금 대출을 받아 중도금 60%를 납부하고, 입주 시점에 잔금대출을 통해 잔금 30%를 납부하게 되실 겁니다.
잔금을 납부할 때 취득세와 법무사 등기비용 등을 추가로 내셔야 하고, 발코니 확장 등 옵션을 선택하셨다면 이 비용들도 납부해야 합니다. 세입자를 두시는 경우에는 부동산 중개 비용도 나오겠죠?
만약 단계별로 자금계획을 충분히 세우지 않아서 납부를 하지 못하는 경우가 생기면 어떻게 될까요? 심하게는 아파트 분양 자격이 사라지고, 그동안 냈던 돈도 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다. 이 끔찍한 상황을 겪지 않기 위해서는 자금 계획을 철저히 세우신 후 아파트 청약에 도전하셔야 합니다.
▣ 아파트 청약 단계별 필요자금
그래서 아파트 청약에 당첨됐을 때 단계별로 필요한 자금에 대해 설명해드리겠습니다. 먼저 입주자 모집 공고문에 나와있는 공급금액 및 납부 일정표를 살펴보면서 자세히 알아보겠습니다.
오늘 예시로 가져온 모집 공고문은 구리역 롯데캐슬 시그니처 아파트이며 모아둔 돈은 5천만 원 정도 있다고 가정하고 설명해 드리겠습니다.
여기 모집 공고문에서 주택형(타입) 중에 34타입에 관심이 있다고 가정해보겠습니다. 여기에서 ’34타입’이라는 건 전용면적을 나타내는 것으로 우리가 아는 평수로 바꿔보면 한 17평 정도 된다고 생각하시면 됩니다. 층마다 분양가가 달라서 보수적으로 타입별로 가장 비싼 금액을 기준으로 삼습니다. 2억 9,900만 원이라고 되어있는데요 편의상 3억원이라고 하겠습니다.
■ 계약금 납부
먼저 계약금 납부입니다. 당첨되면 일단 가장 먼저 계약금 10%가 필요합니다. 당첨자 발표 후 2주 정도 뒤에 당첨자 계약을 실시하는데요. 이때 계약금을 내셔야 합니다. 그럼 3억의 10%인 3천만 원이 필요하겠네요.
요즘 아무리 아파트 분양가가 저렴하게 나와도 최소 3~4억 정도는 하니까 기본 3~4천만 원 정도의 종잣돈을 모아놔야 합니다. 만약 너무나도 원하는 아파트 단지에 청약하고 싶다면 부모님 찬스를 쓰거나 신용대출 등의 자금을 융통해서 납부하는 방법도 있습니다. 사실 계약금 단계는 너무 간단합니다.
■ 중도금 납부
이어서 중도금 납부(60%)입니다.
중도금은 보통 총 6회차로 6개월 간격으로 납부합니다. 대부분은 중도금을 대출받아서 내실 겁니다. 물론 돈이 많아서 본인 자금으로 내시는 분들도 있겠지만 자본주의 사회에서는 설령 여윳돈이 있다고 해도 다른 곳에 투자해 놓는 것이 좋겠죠.
중도금 대출은 조정대상 지역과 비조정대상지역의 대출 한도가 다릅니다. 조정대상지역은 50%가 나와서 10%를 본인이 알아서 납부하셔야 하는데요. 하지만 걱정하지 마세요. 지금 전국 대부분이 비조정대상지역으로 풀렸습니다. 비조정대상지역은 60% 전액이 다 나옵니다.
한마디로 계약금 10%만 있다면 잔금까지는 돈 걱정이 없다는 뜻이죠. ‘중도금 무이자’ 혹은 ‘이자후불제’ 등 혜택을 주는 곳도 많으니 부담이 적어집니다.
현재 다니는 직장이 없어도 중도금 대출이 가능한지 궁금하신 분들이 있을 텐데요. 중도금 대출은 소득이 없어도 누구나 받을 수 있습니다. 뉴스에서 떠들어대는 소득과 관련된 ‘DSR’이라는 것은 중도금 대출할 때는 보지 않습니다. 우스갯소리로 고등학생도 받을 수 있죠.
또한 중도금 대출은 협약 은행과 모델하우스에서 신청하시면 됩니다. 중도금 대출이자 등 자세한 내용은 협약 은행에 잘 확인해 보셔야 합니다. 중도금 납부는 보통 은행에서 알아서 회차마다 대출을 실행해서 납부해 주기 때문에 우리가 해야 할 일은 없습니다.
그렇다면 중도금 대출은 나중에 어떻게 상환해야 할까요? 입주 시점에 잔금 대출을 받아서 갚으면 됩니다.
■ 잔금 납부
계약금(10%)과 중도금(60%)은 설명해 드렸고 이제 마지막으로 잔금 납부(30%)입니다. 아무래도 가장 걱정하는 게 잔금 납부죠. 구리역 롯데캐슬 시그니처 아파트 입주자 모집 공고문을 다시 보면 34타입에서 필요한 잔금이 약 9천만 원입니다. 만약 모아둔 돈이 5,000만 원 정도면 잔금을 낼 수 없는 걸까요? 보통 입주가 3년 정도 후니까 3년 동안 라면만 먹고 돈을 모아야 하는 걸까요?
잔금 대출을 흔히 ‘주택담보대출’이라고 이야기합니다. 여기서 ‘LTV’라는 개념이 있는데요. 쉽게 말해서 ‘아파트 가격에서 최대 몇 퍼센트까지 대출받을 수 있는가’입니다.
사회초년생분들은 대부분 생애 최초로 내 집 마련을 하는 경우가 많으실 겁니다. 생애최초 주택 구입을 하는 분들에게 최대 80%까지 대출이 가능해졌습니다. 그래서 최대 6억까지 대출받을 수 있죠.
혹시 예전에 집을 산 적이 있는데 지금은 없으신 분들은 조건이 맞는다면 서민 실수요자로 최대 70%까지 대출 받으실 수 있습니다.
물론, 잔금 대출은 어느 정도 소득이 있어야 최대 한도로 대출받을 수 있으니 인터넷에서 ‘부동산 계산기’를 검색하셔서 본인의 소득과 대출 금액을 조회해서 미리 꼭 확인해보시길 바랍니다. 은행에 문의해 보셔도 되고요.
좋은 점은 잔금 대출을 받을 땐 분양가 기준으로 받는 게 아니고 입주 당시 ‘KB시세’ 혹은 ‘감정가’로 받게 됩니다. 분양가는 보통 주변 시세보다 싸게 나오기 때문에 대출받을 수 있는 금액이 늘어나게 됩니다. 그럼 추가로 마련해야 하는 금액이 줄겠죠.
시세가 많이 오른다면 잔금 대출로 분양가 전체가 커버되는 경우도 있습니다. 그래서 ‘계약금만 있으면 집을 살 수 있다’라는 말이 나온 거죠. 평소 충분한 부동산 공부가 되어 있어 입지가 괜찮은 곳에 아파트 청약을 한다면 가능한 일이라고 생각합니다.
■ 그 외 비용
추가적으로 준비해야 할 돈이 더 있습니다. 우선 취득세입니다. 6억 원 이하의 주택은 총 1.1%를 냅니다. 만약 생애최초로 주택을 구입하는 경우면 최대 200만 원까지 집 가격의 50%를 감면해준다고 합니다.
또 각종 법무사 등기비용 등이 나오게 되는데요. 인터넷에서 ‘부동산 계산기’를 검색해서 들어가면 간단하게 계산하실 수 있습니다.
그리고 요즘 발코니 확장과 시스템 에어컨 옵션은 거의 필수로 생각되고 있습니다. 좁은 면적일수록 옵션을 넣으면 사는 게 더 쾌적해지고 나중에 집을 팔게됐을 때 더 빨리, 조금이라도 더 높은 가격에 파실 수 있기 때문에 하는 경우가 많습니다. 옵션 가격은 천차만별이라 입주자 모집 공고문을 보시고 잘 판단하셔야 합니다.
아파트 청약 당첨 시뮬레이션
그럼 최종적으로 3억 아파트를 분양받기 위해서 얼마가 필요할까요? 3억 아파트 청약 당첨 시뮬레이션을 통해 자세하게 설명해 드리겠습니다.
중도금 대출 이자는 7%, 입주 일자는 2026년 3월 15일로 가정하겠습니다. 계약금 3천만 원을 내면 입주때까지 약 3년 동안 들어가는 돈은 없습니다. 다만 청약하는 단지의 중도금 대출 이자는 후불제라 잔금 시기에 정산합니다.
그리고 드디어 기다리고 기다리던 입주일이 왔습니다. 그럼 이제 은행에 가서 생애최초 주택구입 대출로 80%인 2억4천만 원을 받습니다. 이미 3천만 원은 계약금으로 냈기 때문에 최종적으로 나머지 3천 만원과 그 외 비용만 더 내시면 됩니다.
결론적으로 계약 시점에 3천만 원이 필요하고, 잔금 시점에 약 5,290만 원이 필요하게 됩니다. 입주때까지 약 3년 동안 매년 1,760만 원 정도 성실히 모아야 하죠. 힘들겠지만 내 집 마련을 위해서는 가능할듯합니다.
그런데 만약 입주 시점에 KB 시세가 올랐다면 잔금 시점에 내야 하는 금액은 얼마일까요?
KB 시세가 3억 5천만 원일 때는 약 1,290만 원이 필요하고, 4억 원일 때는 오히려 약 2,710만 원이 남습니다. 아파트마다 상황이 다르니 참고 사항으로 봐주시고 최대한 보수적으로 분양가 기준으로 필요한 자금을 생각해서 청약 신청을 해야겠습니다.
또한 금리가 높을 때는 입주하고 나서도 본인이 얼마만큼의 이자를 내야 하고, 감당이 가능한지 생각해 보면 좋을 것 같습니다.
청약은 여러분이 미래에 내 집 마련을 할 수 있도록 도와주는 좋은 제도입니다. 자금 계획을 철저히 세우셔서 내 집 마련에 성공하시면 좋겠습니다.
이상 3억 아파트 분양 자금계획 계약금 중도금 잔금대출 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
아파트 입주지정기간 중도금 상환 잔금 납부 못하면 불이익