아파트 분양 절차 청약 당첨 후 과정 계약 순서 글입니다. 아파트 청약부터 입주까지는 오랜 시간 소요되고 여러 가지 과정을 거칩니다. 청약을 준비 중이거나 청약에 당첨된 분들이 청약 단계부터 입주까지 어떤 과정을 거쳐야 하는지 알려드리겠습니다.
아파트 청약부터 입주까지
아파트 청약부터 입주까지의 과정을 보면 그냥 간단하게 ‘아파트에 청약 당첨되어 계약하고 입주했다.’라는 몇 마디로 요약하기에는 여러 과정이 있고 오랜 시간이 소요됩니다. 이러한 과정을 정확히 이해해야 아파트 청약 단계부터 입주까지 여러 가지 준비를 잘 할 수 있죠.
아파트를 분양받게 되면 청약부터 입주까지 통상 3년에 가까운 시간이 소요되는데요. 신규 아파트 입주 절차는 크게 청약/분양계약/공사 기간/사전점검/입주로 분류할 수 있습니다.
아파트 분양금의 스케줄이 대부분 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성되어 있는데요. 분양가에 따라 중도금대출이 안 나오는 경우도 있고 비조정대상지역은 60%, 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40% 중도금대출이 나오기 때문에 분양받을 때 자금 계획을 잘 세워야 입주할 수 있습니다.
간혹 자금 계획을 안 세우고 청약했다가 아까운 청약 통장을 날리는 경우도 많기 때문에 청약 단계에서부터 준비를 잘하는 게 중요하죠.
청약하고 당첨된 이후 계약자는 보통 분양가의 10%를 계약금으로 내고 공사 기간에는 중도금 60%를 각각의 회차별로 납부해야 하는데요. 이건 중도금대출 가능 여부에 따라서 본인이 중도금 모두를 대출로 받을 것인지 이 중에 일부만 받고 나머지를 현금 납입할 것인지를 정하게 됩니다.
중도금대출이 가능하더라도 현금 납입이 가능한 경우에는 선납 할인이 가능하기 때문에 유불리를 잘 체크해야 하는데 이건 계약 시점에 분양사에서 확인할 수 있습니다. 이렇게 중도금까지 모두 납입하면 입주하는 날까지 나머지 분양 잔금 30%를 납부해야 합니다.
그럼, 분양부터 입주까지의 과정에서 어떤 과정을 겪게 되는지, 그리고 준비할 것은 무엇인지 전체적인 흐름을 말씀드릴 건데요. 내용이 워낙 방대해서 총 2편의 포스팅에 걸쳐 정리했습니다.
아파트 분양 청약 차이
먼저 학생들, 사회초년생분들을 위해 ‘아파트 분양/청약 차이’에 대한 기본 개념부터 짚고 넘어가겠습니다. 사실 아파트 분양/청약 이러한 개념을 알기 위해서는 딱 그 개념을 있는 그대로 설명하기보다는 간단하게 전체적인 흐름을 설명해 드리면서 그 흐름속에서 필요한 용어를 정리해 드리는 게 훨씬 이해하기 쉽습니다.
▣ 청약통장 왜 만들어야 할까?
먼저 청약통장을 왜 만들어야 할까요? 우선 아파트를 사고 파는 ‘매매’와 ‘분양’이 무엇이 다른지부터 알아야 합니다.
‘매매’는 이미 지어진 아파트에 살고있는 사람이 본인의 집을 사겠다는 사람과 1:1로 만나서 거래하는 겁니다. 이때 매매가는 그 아파트 시세대로 거래 되죠.
‘분양’은 아파트가 지어지기 전에 미리 그 집을 사는 겁니다. ‘분양가상한제’ 때문에 주변 시세보다 굉장히 저렴하게 살 수 있어서 청약에 당첨만 도 의무 거주기간을 거친 후 주변 시세대로 다시 되팔면 되니까 로또라는 얘기가 나오는 거죠. 그래서 1:1 거래인 매매와는 다르게 한 집을 사겠다고 100명 이상이 신청하기도 합니다.
▣ 아파트 분양 받으려면 어떻게 해야 할까?
아파트를 분양받으려면 일단 청약통장을 만들어서 지역에 따라 최소 6개월 이상 돈을 납입해야 분양받을 자격이 주어집니다. 그래서 청약통장은 이제 막 공사를 시작하려 하는 새 아파트를 분양받기 위해 필수인 통장이죠.
그런데 우리나라는 돈이 많다고 해서 새 아파트를 1순위로 구매할 수 없습니다. 나라에서 정한 여러 조건을 합산해서 조건이 가장 좋은 사람에게 그 새 아파트를 살 수 있는 권리를 줍니다. 이때 ‘가점제’라고 해서 청약통장 납입 기간이 길수록, 무주택 기간이 길수록, 부양해야 할 가족 수가 많을수록 가점을 많이 받을 수 있습니다. 그리고 당연히 이 가점이 높을수록 청약 당첨 확률이 높아지죠.
이렇게 청약통장을 만들어서 열심히 납입한 다음 관심 있는 주택의 입주자모집공고를 확인한 후 청약 신청을 하면 됩니다. 지금 설명해 드린 흐름 속에서 아파트 분양과 청약 차이가 무엇인지 제대로 이해하셨죠?
아파트 분양 절차
이제 본격적으로 아파트 분양 절차를 설명해 드리겠습니다. 아파트 분양 절차는 곧 청약 당첨 후 절차와 같은 말이라고 보시면 되죠.
아파트 분양을 진행하기에 앞서 먼저 ‘시행사’는 ‘시공사’와 ‘대행사’를 선정하여 분양을 진행하게 됩니다. 여기에서 ‘시행사’는 모든 공사의 전 과정을 책임 맡아 관리하는 회사입니다. 그래서 계약자와의 계약에서부터 입주까지 전 과정을 관리하는 곳이 바로 시행사이죠. ‘시공사’는 단순 공사만을 담당하는 곳을 말합니다. 그리고 ‘대행사’는 분양을 대행해 주는 회사입니다.
여기에서 아파트 브랜드와 건설사(시공사) 관계는 복잡하고 다양합니다. 일반적으로 건설사가 자신의 브랜드를 만들어서 시공하는 경우가 많죠. 예를 들어 현대건설의 힐스테이트, GS 건설의 자이, 대우건설의 푸르지오 등이 있습니다. 이런 경우에는 건설사와 브랜드가 일치하므로 건설사의 시공 능력과 브랜드 평판이 비슷하게 인식됩니다.
아파트 브랜드가 중요한 이유는 시공사가 하차 보증책임까지 지기 때문에 시공사가 탄탄한지 여부를 중요하게 여기는데, 사실은 분양부터 입주까지 사업을 진행하는 회사는 시행사이기 때문에 분양에 앞서서 시행사가 어디인지 눈여겨볼 필요가 있습니다.
1. 분양 홍보
먼저 아파트 분양에 앞서 홍보관을 열어서 사전 홍보를 하기도 하고, 입주자 모집 공고가 나오는 시점에 맞춰서 모델하우스 오픈 준비를 하게 됩니다.
이 단계는 구체적인 분양 정보는 나오지 않은 상황에서 아파트의 입지 환경이나 사업개요, 모델하우스 위치와 같은 간략한 정보만 나온 상태에서 홍보를 진행하며 분양 관심을 끌기 위해 광고 영상도 나오기 시작합니다.
2. 입주자 모집공고
모델하우스 오픈 준비가 끝나게 되면 지자체에서 분양 허가를 받아서 분양에 돌입하게 되는데요. 분양과 관련된 허가가 모두 완료되면 입주자 모집공고를 통해 입주자를 모집하게 됩니다. 그리고 보통 입주자 모집공고가 나오는 날 모델하우스도 오픈되죠.
간혹 분양 일정이 계속 연기되는 경우가 있는데요. 분양 허가와 관련된 사항이 모두 충족되어야 분양이 가능하므로 분양 일정이 연기되는 이유는 ‘분양가 심사’ 관련 문제나 ‘분양 허가’ 관련 문제가 대부분입니다.
허가를 받아서 입주자 모집공고가 나오게 되면 단지 배치나 평면도, 분양가, 분양 조건 등 분양과 관련된 모든 조건이 확정되며 입주자 모집공고 내용을 보고 주택 전시관에 방문하여 모델하우스를 보고 상담을 받아 청약 여부를 결정하게 됩니다.
3. 청약
청약 일정에 있어서 민간 분양 아파트와 공공분양 아파트의 일정에는 차이가 있는데요. 큰 틀에서는 대동소이한데 민간 분양 아파트는 일정이 좀 더 빠르게 진행되고 공공분양 아파트는 청약부터 계약까지의 일정이 비교적 오래 걸립니다.
민간 아파트의 분양 일정을 기준으로 설명해 드리면 통상 민영아파트 분양에 있어서 입주자 모집공고 기간은 10일 이상을 잡고 그다음으로 청약 일정을 잡게 됩니다. 청약은 특별공급을 먼저 받고 1순위 청약 > 2순위 청약을 순차적으로 받게 됩니다.
1) 특별공급 신청
특별공급 신청일에 특별공급신청대상자라면 우선적으로 공급을 신청할 수 있습니다. 특별공급 조건은 기관 추천과 신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모 부양 특별공급이 있는데요. 이 중에 해당하는 요건의 특별공급이 있는 경우 특별공급 신청을 하고, 특별공급신청일 오후 8시가 되면 신청 현황과 함께 특별공급 청약 경쟁률을 대략 알 수 있습니다.
2) 1~2순위 청약 신청
이렇게 특별공급이 마무리되면 특별공급 신청 우선 배정 세대 중에 나머지 잔여 세대가 있는 경우에는 1순위 청약으로 전환됩니다. 통상 특별공급 신청일의 다음날 1순위 청약을 진행하며 1순위 청약에서 마감되지 않을 경우 2순위 청약까지 받게 됩니다.
1순위 청약에서는 당해지역 100% 우선인 아파트 단지의 경우에는 당해지역에서 우선적으로 청약을 받고 그다음 날 기타지역에서 1순위 청약을 받게 됩니다.
여기에서 ‘당해지역’이란 해당 지역 거주자를 뜻합니다. 만약 서울에서 나온 분양 공고면 서울 주민이 우선시되는 거죠. 그리고 ‘기타지역’이란 인근 지역 거주자를 말합니다. 기타지역의 인근 지역 범위는 아래와 같습니다.
- 서울특별시/인천광역시/경기도
- 대전광역시/세종특별자치시/충청남도
- 충청북도
- 광주광역시/전라남도
- 전라북도
- 대구광역시/경상북도
- 부산광역시/울산광역시/경상남도
- 강원도
그래서 예를 들어 해당지역이 서울이면 기타지역은 인천과 경기도인 거죠.
3) 당첨자 발표
청약이 마무리 되면 청약 마감일로부터 7일이 지나서 당첨자 발표가 나오는데요. 당첨자 발표는 당첨자 발표일의 자정에 청약홈에서 당첨 동호수를 직접 조회할 수 있습니다. 청약에 당첨된 분들은 서류검수 절차로 넘어가게 됩니다.
4. 계약 과정
1) 서류 검수
서류 검수 절차는 당첨자 발표일로부터 정당계약 기간 전까지 진행하며 이 과정에서 부적격 여부를 판정하는데요. 주택 소유나 부양가족 수, 그밖에 가점 항목, 그리고 중복 당첨 등에서 부적격이 나오는 경우가 많아서 청약 시 주의해야 합니다. 여기에서 부적격 시 청약 제한이 최대 10년 소요되므로 정말 조심해야 합니다.
2) 정당계약
서류 검수 절차가 끝나고 서류 검수에서 문제가 없는 분들은 정당계약 기간 3일간 모델하우스에 방문하여 계약을 진행하게 됩니다.
3) 예비당첨자 선정
① 예비당첨자 서류검수
정당계약 기간 미계약 세대는 예비당첨자에게 우선순위가 주어지는데요. 주로 서류 검수 과정에서 부적격이 나온 세대나 정당계약 기간에 계약을 체결하지 않은 잔여 세대가 예비당첨으로 나오는 세대이며, 당첨자 발표일에 예비 당첨 번호를 부여받게 되는데요. 이 중에서 예비 번호가 비교적 앞쪽에 위차한 분들이 아무래도 당첨 가능성이 높죠.
모든 예비당첨자에 대해 서류 검사 절차를 진행하는 건 아니고 예비 순번 중 비교적 당첨 가능성이 높다고 생각하는 분에게 우선적으로 예비당첨 추첨에 참여하라는 안내가 갑니다.
② 예비당첨자 추천
예비당첨 추첨에 참여한 분들은 동호수 배정을 받게 되는데요. 동호수 배정을 받는 순간에 청약 통장을 사용하는 것과 똑같다고 생각하면 됩니다. 그래서 예비 번호를 받았더라도 동호수 추첨에 참여하지 않은 경우 청약 통장은 그대로 유지됩니다.
③ 예비당첨자 계약
예비당첨자 추첨에 참여하신 분 중에 예비 번호가 앞번호에 있다고 반드시 좋은 동호수를 선정 받는 것은 아닙니다. 예비 순번이 빠른 분부터 잔여 세대를 무작위로 추첨하기는 하지만, 예비 순번이 빠른 경우에도 비선호 동이나 층에 당첨될 수도 있고, 예비 순번이 늦더라도 원하는 동호수에 당첨될 수도 있습니다. 이건 잔여 세대 추첨 방식이 무작위 추첨 방식이기 때문이죠.
그래서 예비당첨자분들도 추첨에 참여하라는 안내 문자를 받게 되면 예비 순번이 비교적 뒷번호인 경우라도 참여하는 걸 권장합니다.
4) 무순위 당첨차 추첨
이렇게 예비당첨자 추첨 과정이 모두 끝나고 난 후에도 잔여 세대가 남아있으면 무순위 청약을 받게 됩니다. 무순위 청약은 청약 통장이 필요 없고, 남아있는 잔여 세대에 대하여 무작위 추첨을 통하여 진행하므로 청약통장과는 관련이 없죠.
이렇게 분양부터 계약과 관련된 모든 과정이 종료되면 분양자들은 계약금 10%를 납입하고, 이후에 있을 중도금 납입 등 자금 마련 준비를 잘하시면 됩니다.
이상 아파트 분양 절차 청약 당첨 후 과정 계약 순서 관련 포스팅을 마칩니다. 이어지는 다음 단계부터는 2편에 자세히 설명해 드리겠습니다.
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1인가구 생애최초 특별공급 자격조건 소득 자산 기준 등 총정리