아파트 분양 대출 유상옵션 공동구매 사전점검 절차 관련 포스팅입니다. 아파트 청약부터 입주까지의 단계별 절차를 2편에 걸쳐 한눈에 보기 쉽게 순서대로 정리했습니다. 1편 포스팅도(아파트 청약부터 입주까지 절차 한눈에 1편) 참고해 주세요.
5. 공사 기간
분양이 끝나면 본격적인 공사가 시작됩니다.
1) 입주예정자 커뮤니티 형성
공사 과정에 들어가게 되면 입주예정자 커뮤니티가 만들어지는 것이 일반적인데요. 분양받은 아파트가 잘 지어지는지 여부를 감시하고, 시공사와의 협상이나 소통을 통하여 아파트가 잘 지어질 수 있도록 입주예정자들의 권리를 보호하는 역할을 하게 됩니다.
이 과정에서 입주예정자협의회에서 입주예정자들의 동의서나 위임장을 받아서 시공사와의 협상을 진행하게 됩니다.
2) 중도금대출 신청 및 유상옵션 신청
그리고 계약 이후에는 시행사에서 중도금대출 협약 은행을 정하게 됩니다. 이때 중도금대출 은행이나 중도금대출 이율 등이 정해지기 때문에 사전에 정확한 중도금대출 이율을 확인할 수는 없지만, 일반적인 담보대출 금리와 큰 차이는 없고, 통상적으로 중도금대출은 1차 중도금 납입일 전에 진행됩니다.
① 중도금대출 자서
중도금대출 은행이 확정되면 계약자들은 분양사무실로부터 중도금대출 신청 자서와 관련한 안내 문자를 받게 됩니다. 여기에서 ‘자서’란 중도금대출 실행 전 세대주와 세대원의 가족 관계를 확인하고, 계약자 본인이 모든 서류를 발급받고 확인하고 서명하는 등의 과정이라고 생각하면 됩니다.
중도금대출 자서는 모델하우스에서 진행하는 경우도 있고 은행에 직접 방문해서 진행하는 경우도 있습니다.
② 유상옵션 신청
중도금대출 시 유상옵션을 선택하라는 통지를 받는데요. ‘유상옵션’이란 주거 공간 내 유상옵션 상품을 제공해서 편의를 도모하는 것인데요. 보통 이 기간에 가벽이나 쿡탑, 시스템 에어컨, 빌트인 냉장고, 바닥 타일이나 방충망, 중문과 같은 다양한 유상 옵션을 확정 짓게 됩니다.
일정 시기가 지나면 추가로 유상옵션 신청이나 취소가 불가능하기 때문에 유상 옵션을 원하는 분들은 미리 신청해야 하죠.
개인적으로는 사전점검 기간부터 입주지정기간에도 입주예정자들이 공동 구매 형식으로 아파트에 필요한 옵션 설치가 가능하기 때문에 반드시 필요한 옵션이 아니고서는 유상 옵션을 그렇게 추천하는 편은 아닙니다.
예를 들어 시스템 에어컨 같은 경우에는 입주지정기간까지 소요되는 기간이 3년 가까이 소요되기 때문에 분양받아서 유상 옵션을 선택하는 시점의 모델보다 입주 시점에 성능이 많이 업그레이드된 시스템 에어컨이 나올 수도 있고, 또 입주 시점에 공동 구매로 진행하는 옵션 가격이 유상 옵션 가격보다 더 저렴한 경우도 많기 때문입니다.
③ 중도금 납부 또는 중도금대출 실행
다음으로 중도금대출 자서를 하게 되면 분양가나 지역에 따라 중도금대출이 안 나오는 지역도 있고, 중도금대출이 50% 나오는 지역, 60%까지 대출 가능한 지역이 있습니다. 중도금대출이 없는 경우에는 분양 스케줄에 맞춰서 중도금을 시행사 계좌로 납입하면 됩니다.
3) 분양권 전매
분양권 전매가 가능한 지역도 있는데요. 이 부분에 대해서는 다른 포스팅에서 자세히 정리해서 링크 남기도록 하겠습니다.
6. 사전점검
다음으로 사전점검입니다. 공사가 많이 진행되어 입주지정기간을 약 1개월 정도 앞둔 시점에서 사전점검을 하게 됩니다.
‘사전점검’이란 입주예정자가 본인이 계한 세대에 대하여 제대로 지어졌는지 확인 점검하고, 만약 이상이 있다면 시공사에 입주 전까지 하자를 처리해 달라고 요청하는 절차입니다. 사전점검 시에는 아파트에 이상이 있는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
사전점검 기간 이후에는 입주지정기간 전까지 계약한 세대를 볼 수 없으므로 사전점검 기간에 집에 이상이 있는지와 입주 계획을 정하는 게 좋습니다.
1) 사전점검 체크 항목
보통 사전점검에서 체크해야 하는 항목으로는 천장이나 바닥에 균열이나 파손이 있는지, 또 외관상 긁힘 자국이나 도장 상태, 시공 불량 여부 등을 다양하게 체크해야 하며, 사전점검장에서 교부받은 체크리스트를 확인하고 하자 접수 센터에 접수하면 건설사에서 입주 전까지 체크한 하자를 처리하게 되어있습니다.
2) 입주품목 공동 구매
그리고 사전점검 시기부터 해서 본격적인 입주예정자의 공동구매가 시작되는데요.
시스템 에어컨이나 미세 방충망, 그밖에 가전제품과 입주 청소, 줄눈(욕실이나 현관 신발장 등과 같이 타일과 타일 사이 메워져 있는 백시멘트)이나 탄성코트(베란다, 다용도실, 실외기 등 시멘트벽에 결로를 방지하기 위해 벽에 칠하는 코팅용 페인트), 중문 등과 같이 입주 시 필요한 다양한 품목들을 단지 내에 마련된 부스에서 선택할 수 있습니다.
사전점검 시 구매할 수 있는 품목은 대량으로 시공하기 문에 개별적으로 신청하는 것보다 비교적 저렴합니다. 그리고 인테리어 업체도 나와 있는 경우가 많아서 인테리어를 원하는 분들은 인테리어 업체 상담도 받아보시면 됩니다.
3) 잔금대출 가능 여부 확인
사전점검 때 또 한 가지 중요하게 체크해야 하는 부분 중 하나는 잔금대출 받으시는 분들이 대출이 가능한지 여부를 확인하는 건데요. 분양받은 상태에서 실행된 중도금대출은 HUG 보증 기관을 통하여 시공사에서 진행하는 집단 담보대출의 성격이 짙은데요. 입주하고 나면 아파트 각 세대별로 개별 등기가 진행되기 때문에 대출도 개별적으로 알아보아야 합니다.
그래서 중도금대출이 있는 상태에서 분양자가 계약금과 잔금을 모두 납입한다고 해서 아파트 입주하는 것은 불가하고, 중도금대출을 개인 담보대출로 전환해서 완전하게 명의를 가져와야 합니다. 이때 분양권은 아직 부동산으로 등기되기 이전이므로 시중 은행에서 대출받기가 어렵습니다. 그래서 ‘잔금대출’이라고 해서 등기 전 예외적으로 진행하는 대출 상품을 확인하셔야 합니다.
이렇게 사전점검 시기부터 몇 개의 은행이 지정되어 은행별로 잔금대출을 진행하게 되고 사전점검 기간에 대출 가능 여부나 은행별로 금리 비교를 해서 잔금대출을 진행할 은행을 미리 정하는 것이 좋습니다.
대출하는 분이 많은 관계로 대출 신청은 적어도 입주예정일로부터 1개월 전까지는 신청하는 것이 안전합니다.
4) 중개 의뢰
본인이 직접 입주하지 않는 경우나 나중에 입주해야 하는 경우 임대차계약을 하시는 경우가 많은데요. 사전점검 때부터 전세나 월세를 내놓고, 또 등기할 생각이 없고 매매를 생각 중이신 분들은 입주지정기간까지 분양권 전매를 미리 해야 하므로 사전점검 시점부터 중개 의뢰를 생각해 둬야 합니다.
사전점검장에 나와 있는 아주머니를 통하여 임대차 의뢰를 하기도 하지만, 이 경우에는 너무 많은 부동산에서 연락이 오기 때문에 중개 의뢰를 할 때는 본인의 매물을 내놓고 싶은 부동산에 전화하여 매물을 의뢰하는 것이 좋습니다. 많은 부동산에 매물을 내놓는 것보다는 믿을 수 있는 부동산에 적정한 가격으로 매물을 내놓는 게 중개 성사율이 더 높기 때문입니다.
대부분의 부동산은 각 지역별로 공통 정보망을 통하여 물건을 파악할 수 있기 때문에 본인 매물이 여러 부동산에 나와 있다면 동내 물건이 되어버립니다.
이럴 경우 물건의 장점보다는 가격을 낮추는 데 초점을 맞추게 되며 해당 물건은 가격이 가장 저렴해졌을 때 나가는 경우가 많아서 계약을 성사하는 데 있어서 매물을 많이 내놓는 것이 반드시 유리한 것은 아니라는 사실을 기억해 두세요. 이건 정말 소소한 분양권 전매 팁입니다.
5) 사전점검 정리
사전점검은 본인이 입주할 집의 상태만 확인하는 것이 아니라 입주와 관련된 준비를 하는 단계라고 생각하면 됩니다. 그래서 집 상태만 체크하기보다는 입주와 관련해서 다양한 상담도 받고, 입주지정기간에 자금 준비를 해두시는 게 좋습니다.
7. 입주지정기간
다음으로 입주지정기간에 체크해야 하는 항목들을 정리해 드리겠습니다.
1) 입주 예약
사전점검이 끝나면 입주지정기간까지 입주 준비를 하면 되고, 입주하고자 하는 날짜가 정해진 경우에는 입주지정기간에 많은 세대가 한꺼번에 입주하기 때문에 입주일을 예약해야 합니다.
아파트 같은 동에 같은 라인이면 엘리베이터 이사의 경우에는 하루에 2집 이상은 이사 예약을 받지 않는 것이 일반적이므로 원하는 이사 날짜가 있다면 빨리 예약하는 게 좋습니다.
2) 입주 청소
신축아파트인 만큼 입주 청소는 필수인데요. 중문이나 시스템 에어컨과 같은 공사는 입주증을 발급받고 나서 진행하는 것이 원칙이지만, 입주 청소와 같은 경우는 입주지원센터에 2~3일 전에 말씀하시면 진행 가능한 게 일반적입니다.
3) 잔금납부/ 중도금대출 상환
이렇게 청소까지 마무리했으면 입주하는 날까지 잔금을 납부하고, 중도금대출을 상환해야 합니다. 이 중에 잔금대출을 받아서 입주하는 분들의 경우, 담보 대출금이 나오게 되면 바로 중도금대출을 상환하고, 잔금을 납부한 다음에 분양대금완납영수증을 은행에 보내줘야 합니다.
4) 입주증 발급
이렇게 잔금과 중도금대출 상환이 끝나면 입주지원센터에서 입주증을 발급받으면 됩니다.
5) 선수관리비 예치금 납부
또 해야 할 일은 입주 전에 선수관리비 예치금을 납부하셔야 합니다. 선수관리비는 관리비 연체를 대비해서 관리사무소에서 미리 예치해 두는 관리비입니다. 이 예치금은 나중에 아파트를 매매할 때 매수인으로부터 돌려받을 수 있습니다.
6) 키불출 및 방문 점검
관리비 예치까지 끝나면 키불출 센터에서 키불출을(입주 선물과 각종 리콘부터 세대 내 열쇠나 품목 지급)한 후 입주를 진행하면 됩니다. 입주할 때 입주지원센터 직원이 동반하여 세대 방문 점검을 하게 되고, 이상이 없다면 입주가 진행됩니다.
7) 이사진행/ 전입신고
같은 시간 이삿짐 차는 기존에 살던 집에서 짐을 빼서 아파트 단지에 도착해있을 것이고, 키불출까지 완료하게 되면 이삿짐 차가 들어와서 이사를 진행할 수 있습니다. 이사까지 마무리한 후에는 인근 행정복지센터에(주민센터) 방문해서 전입신고를 하시면 됩니다.
8) 입주지정기간 이후
입주한 이후에는 법무사를 통하여 ‘소유권이전등기’를 하면서 이에 따른 취득세를 60일 이내에 납입하면 됩니다. 아파트 입주 단지의 경우에는 보통 단체등기이전 법무사가 선정되어 있습니다. 그래서 일반적인 등기 이전 수수료보다 비교적 저렴하게 이용할 수 있죠.
그런데 아파트 입주 단지의 경우에는 건축 허가나 지번 정리와 같은 여러 가지 행정 절차가 있기 때문에 일반적인 등기이전과는 다르게 오래 걸리는 경우가 있지만, 통상 입주지정기간으로부터 2~3개월 내에 등기이전이 완료됩니다. (재건축단지나 재개발 단지는 더 오래걸릴 수도 있음.)
아파트에 입주하신 이후에도 거주하면서 하자나 불편 사항이 있는 경우에는 보수 요청을 해야 하는데요. 아파트 단지 내에 마련된 AS 센터에서 지속적으로 하자를 보수해 줍니다. 그래서 보통 입주기간이 끝나고 2~3개월 정도는 AS 센터를 운영하게 되죠.
단지 내에 AS 팀이 없더라도 하자담보책임 기간 내에 사업 주체에 대해 하자보수 이행을 요구할 수 있습니다. 하자담보책임 기간은 하자의 중대성이나 시설물의 사용 가능 횟수 및 교체 가능성 등을 고려하여 10년의 범위 내에서 정해집니다.
그리고 대부분의 세대가 입주를 완료하게되면 시행사가 선정한 관리 업체가 임시로 아파트 단지를 관리하게 되고, 이후 아파트 입주자대표회의를 구성하게 되면 다시 관리 업체나 커뮤니티센터, 헬스 시설, 어린이집과 같은 단지 시설을 운영할 업체를 선정하게 됩니다
아파트 청약부터 입주에 이르기까지 전체적인 절차를 총 2편에 걸쳐 정리해 드렸는데요. 내용이 정확히 이해되지 않더라도 대부분의 절차는 단계별로 분양자에게 따로 안내됩니다. 그래서 안내에 따라서 진행하면 되지만 각 단계별로 미리 준비해 두면 좀 더 안심되고 여유롭게 준비할 수 있겠죠.
이상 아파트 분양 대출 유상옵션 공동구매 사전점검 절차 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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