분양권 전매 절차 거래 과정 중도금대출 승계 등 계약 순서 정리 글입니다. 분양권을 한 번도 매수하지 않은 분들도 분양권 전매 과정의 전체적인 흐름을 이해할 수 있도록 정리했습니다. 또 무주택인 분들도 청약 말고 분양권을 고려한다면 도움 될 겁니다.
분양권 전매란?
먼저 분양권 전매란 쉽게 말해서 청약을 통해서 당첨된 아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권을 다른 사람, 제 3자에게 판매하는 것을 말합니다. 즉, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것이죠.
이렇게 분양권은 청약을 통해 받을 수 있고, 내가 아파트에 직접 입주할 수 없는 상황이 되었거나 시세차익 등을 보기 위해서 다른 사람에게 판매하는 것이라고 이해하시면 되겠습니다.
최근 서울을 제외하고 분양권 거래가 가능해져 궁금한 분들이 많을 텐데요. 분양권은 기존 아파트와는 거래 방식 자체가 다르고 등기부등본이나 건축물대장이 존재하지 않아서 이해하기 어려운 부분이 많습니다. 그래서 중개 의뢰 과정부터 분양권 계약 명의변경까지 어떻게 이루어지는지 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
분양권 전매 절차
먼저 분양권 거래 절차를 한눈에 볼 수 있도록 절차를 정리해 드리고 순서대로 설명해 드리겠습니다.
- (매도자 입장) 분양권 취득=청약 당첨
- (매도자 입장) 수분양자(부동산을 분양 받는 사람)가 부동산에 중개 의뢰
- (부동산) 수분양자 증빙 서류 확인(공급계약서, 계약금/중도금 납부 증빙)
- (부동산) 분양권 물건 광고
- (부동산) 매도자, 매수자 매칭
- (부동산, 매수자) 수분양자와 매도자 일치하는지 건설사에 확인
- (매수자) 계약 특약 조정 및 가계약금 송부
- (부동산, 매수매도) 계약, 중도금 대출 승계 등 세부사항 확인
- (부동산, 매수매도) 대출승계, 명의변경, 잔금
- (부동산, 매수자) 계약일 기준 30일 이내 실거래 신고
이제 이 절차에 대한 내용을 1번부터 10번까지 순서대로 정리해 드리겠습니다.
1. (매도자 입장) 분양권 취득=청약 당첨
우선 분양권이라는 걸 취득하기 위해서는 청약통장이 필요합니다. 그래야 청약에 지원할 수 있으니까요. 물론 미분양인 경우에는 얘기가 달라지지만, 기본적으로 청약통장이 있어야 합니다.
그리고 청약통장에 가입만 한다고 되는 것이 아니고 가입 기간, 그리고 최소 납입 금액이 필요합니다. 이건 분양사마다 다르니까 청약 조건을 꼭 확인하시기를 바랍니다.
분양사에서 입주자 모집 공고를 하면 순위에 맞게 특별공급/1순위/2순위 등 청약 조건에 따라 지원할 수 있는데 운이 좋다면 동호수를 배정받아 당첨될 겁니다.
이후 시행사와 계약하게 되고 ‘공급계약서’를 작성합니다. 참고로 공급계약서는 시행사에서 한 개, 그리고 당첨자가 한 개 가지게 되는데 뒤에서 자세히 설명해 드리겠습니다. 당첨자가 여기에서 받는 공급계약서가 바로 분양권이 됩니다.
이제 청약이 돼서 새집에 들어갈 상상만 하면 좋겠지만, 갑자기 돈이 필요하거나 또는 생각해 보니 이 위치는 좋지 않은 것 같고, 추가 프리미엄을 받고 파는 게 유리하지 않을까 하는 생각이 들어 매도할 수도 있겠죠. 이때 바로 해당 분양권을 전매하고 싶다는 생각이 들 겁니다.
이전에는 분양권을 전매하고 싶어도 못 하던 시기가 있었습니다. 지난 정부에서 부동산 열기가 너무 뜨거워 일부 과열 지역은 전매하지 못하도록 모두 묶어뒀고, 덕분에 일부 전매할 수 는 곳은 프리미엄이 천정부지로 올라가기도 했었습니다.
그러나 지금은 대구나 부산 지역에 마이너스 프리미엄(분양권 가격 하락)도 속출하면서 부동산 분위기가 좋지 않기 때문에 서울을 제외하고는 모두 분양권 전매가 가능한 시점입니다.
2. (매도자 입장) 수분양자 중개 의뢰
시행사와 공급계약서를 체결했던 수분양자는 분양권을 팔고 싶어 부동산에 중개 의뢰를 하게 됩니다. 여기에서 수분양자란 시행사로부터 청약 당첨된 사람을 얘기합니다. 그리고 지금부터는 수분양자가 중개사에게 매도하겠다고 물건을 내놓았기 때문에 이 수분양자를 매도인이라고 하겠습니다.
매도인은 본인이 원하는 매도 의뢰 가격과 물건의 특별한 장점이나 본인이 매도하고자 하는 조건에 대하여 중개업소에 의뢰하게 됩니다.
3. (부동산) 수분양자 증빙 서류 확인
중개사가 매도인으로부터 물건을 접수하면 중개사는 매도인의 공급계약서부터 확인해야 합니다. 왜냐하면 정말 본인 물건이 맞는지 확인해야 하고, 공급계약서에 명기되어 있는 유상옵션이나 발코니 확장비, 그리고 중도금 같은 것들도 확인해야 하니까요.
4. (부동산) 분양권 물건 광고
중개사에서 물건에 대한 확인이 끝나면 이제 본격적인 광고에 들어갑니다. 네이버 부동산이나 블로그 등 다양한 부동산 플랫폼에 광고할 테고 그러면 분양권에 관심을 가지던 매수자가 나타나게 될 겁니다. 물론 매도자가 내놓은 프리미엄이나 다른 조건들이 매수자한테 딱 들어맞아야 계약이 성사되겠죠.
5. (부동산) 매도자, 매수자 매칭
이렇게 매수자와 매도자가 매칭되면 우선 가계약을 진행하게 되는데 보통 문자로 진행하게 됩니다. 프리미엄, 계약금, 중도금, 잔금, 그리고 정식 계약일 및 잔금일 등 전반적인 내용을 공인중개사가 정리해서 계약 당사자인 매도자와 매수자에게 보냅니다.
그리고 매도 후 양도소득세에 대해 궁금해 하시는 분들이 많은데요. 분양권을 당첨일로부터 1년 이내 팔 경우 시세차익의 (지방세 포함) 77%, 1년 이상 2년 이내 팔면 지방세 포함 66%를 양도세로 내야 합니다.
이 양도세를 매도자가 낼지 매수자가 낼지는 협의에 따라 달라지고 굉장히 민감한 사안이기 때문에 가계약할 때 반드시 협의해야 합니다.
이제 매도자가 모든 조건에 만족할 경우 공급계약서, 유상옵션 계약서, 신분증, 그리고 계약금 받을 계좌를 공인중개사에게 보내줍니다.
6. (부동산, 매수자) 진위여부 건설사 확인
그렇다면 다음 순서는 매수자가 가계약금을 보내줘야 하는 순서인데요. 절대로 바로 보내줘서는 안 됩니다. 왜냐하면 분양권은 미등기라서 등기부등본을 확인할 수도 없고, 그 사이에 명의가 변경됐을 수도 있기 때문입니다. 미등기인 만큼 사기꾼도 많기 때문에 무조건 주의해야 합니다.
확인하는 방법은 시행사에 전화해 보는 겁니다. 시행사에 전화해서 “몇동 몇호의 분양권을 전매 받으려고 하는데 수분양자가 OOO 씨가 맞나요?”라고 물어봐야 합니다. 그리고 이와 함께 매도인의 신분증이 진짜인지 주민등록번호까지 다 불러가면서 확인해야 하죠.
일부러 시행사가 전화를 안 받는 시간대를 이용해서 가계약금을 먼저 받으려고 하는 사기꾼들도 있어서 잘못했다가는 가계약금만 받고 잠적해 버리는 경우가 있으니까 꼭 주의해야 합니다.
7. (매수자) 계약 특약 조정 및 가계약금 송부
모든 게 안전하게 확인되었다면 이제 가계약금을 냅니다. 입금 즉시 계약의 효력이 발생합니다.
8. (부동산, 매수매도) 계약, 중도금대출 승계 등
이렇게 가계약금을 보낸 다음에는 계약일이 도래합니다. 계약일은 계약 세부 사항에 대해 협의하고, 가계약금 외에 나머지 계약금을 입금하는 날입니다.
간혹 계약일에 명의 변경, 중도금대출 승계, 잔금까지 한날한시에 할 수 있다고 생각하는 분들이 있는데요. 그렇지 않습니다.
계약일에 매수매도, 중도금대출 승계, 명의 변경까지 가능한 날짜를 잔금일자로 선택합니다. 그리고 그 선택한 잔금일자에 중도금대출 승계, 명의변경, 잔금을 하루에 다 진행하게 되죠.
▣ 중도금대출 승계
계약 당일 가장 중요하게 확인할 게 바로 중도금대출 승계 부분인데요. 먼저 중도금대출 승계 정의에 대해 알아보겠습니다. 중도금대출 승계란 매도하는 사람이 중도금 대출을 받았을 경우, 매수자가 그 조건 그대로 은행으로부터 대출을 넘겨받는 것을 말합니다.
반대로 매도자가 중도금 대출을 받지 않았다면 매수자는 중도금 대출을 받을 수 없고 스스로 자납해야 합니다. 그리고 중도금 대출은 ‘무이자 중도금대출’과 ‘이자후불제 중도금대출’ 이렇게 두 가지로 나뉩니다.
■ 무이자 중도금대출 승계
먼저 무이자 중도금대출 승계의 경우에는 매수자에게 그대로 넘길 수 있습니다. 다만, 매수자가 은행에서 중도금 대출 승계를 받을 수 있는 자격이 있는지 미리 확인해야 합니다. 이건 공인중개사나 매도의 책임 아니고 매수자가 직접 알아봐야 하는 상황입니다.
신용상 문제가 없다면 대출을 무난히 승계받을 수 있고, 혹시나 본인이 매수했다가 다시 되팔 때도 2차 양수자가 대출 조건만 된다면 계속해서 대출 승계가 될 수 있다는 점 참고하면 좋겠습니다.
■ 이자후불제 중도금대출 승계
이자후불제 중도금대출 승계는 조금 복잡한데요. 이건 매수자와 매도자가 협의하기에 따라 다릅니다. 이자를 매수자가 부담하게 할 수도 있고, 매도자가 잔금일 전까지는 부담하고 이후 잔금일부터는 매수자가 부담하게 할 수도 있습니다. 중도금대출 이자에 대해서는 꼭 계약일에 협의하시길 바랍니다.
그리고 계약 후 매수자 신용이 나빠져서 대출 승계가 안 돼서 갑자기 분양권 전매 계약이 빠그질 수도 있는데요. 이럴 때를 대비해서 특약을 걸어 놓는 게 좋습니다.
이럴 때 내 명의는 대출 승계가 안 되는데 배우자 명의는 될 수도 있으니 ‘중도금 승계가 안 될 경우 명의 변경 가능하다‘라는 특약을 명시하거나 좀 더 강력하게는 ‘중도금대출 승계 불가 시 본계약 무효로 하고, 계약금은 조건 없이 반환한다.’라고 명시하시길 바랍니다.
▣ 인지세 협의
이제 계약 시 알아봐야 할 중도금 대출을 알아봤고, 다음은 인지세에 대해서도 꼭 협의해야 합니다. 인지세란 재산의 권리 이전이나 변동이 생겼을 때 이를 신고하면서 부과되는 세금을 말합니다. 그래서 분양권 전매를 할 때도 인지세라는 게 발생하는데요. 이 세금을 누가 부담할 건지에 대해 조율해야 합니다.
특히나 여러 번 거래된 분양권의 경우 계약권마다 인지세가 발생하기 때문에 인지세를 납부했다는 정부수입인지를 첨부하도록 해야 합니다.
▣ 부동산 실거래 신고
마지막으로 계약일 이후 30일 안에 부동산 실거래 신고를 해야 하는데요. 이때 조정 지역의 경우에는 자금조달계약서를 첨부해야 하고, 비조정 지역이라도 6억이 넘어가면 이를 첨부해야 하므로 계약하는 날 매수인은 이 자금조달 계약서를 미리 챙기는 게 좋습니다.
※ 주의사항
자, 이제 계약일에 해야 할 모든 세부 사항을 살펴봤는데요. 마지막으로 주의할 게 하나 있습니다. 바로 공급계약서인데요. 계약일 이후 이 공급계약서를 누가 보관하느냐가 매우 중요합니다.
결론부터 얘기하면 이 공급계약서는 부동산에서 보관하는 게 가장 좋습니다. 이는 혹시라도 모를 이중계약을 방지하기 위해서인데요. 만약 매도자가 사기꾼이라면 이 분양계약서를 가지고 동시에 여러 군데에 계약할 수도 있겠죠.
이렇게 공급계약서까지 부동산에서 보관하기로 협의하면 앞서 말씀드렸듯이 매수자는 계약일 이후 30일 이내에 부동산 실거래 신고를 해야 합니다. 그리고 이제 공인중개사는 잔금일이 정해졌으니까 대출 승계, 명의 변경 이 두 가지를 해야 하죠.
첫째는 은행의 대출 승계 예약을 잡는 일이고, 동시에 시행사에 전화해서 명의 변경 예약을 잡습니다. 명의 변경은 대리인이 아닌 반드시 본인이 가야 한다는 점 기억하시길 바랍니다. 그리고 명의 변경을 대출 승계보다 먼저 할 수 있는지 궁금해하는 분들도 있는데요. 대출 승계 뒤에 건설사에서 이를 확인하고 명의 변경을 하므로 순서는 바꿀 수 없습니다.
9. (부동산, 매수매도) 중도금대출 승계, 명의변경, 잔금
이제 드디어 가슴 떨리는 잔금일이 도래했습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 대출 승계, 명의 변경, 잔금을 하루에 하는 게 일반적입니다. 그리고 분양권 대출 승계받을 때 대출 서류가 너무나도 많고, 자서에 시간도 많이 소요되므로 은행 문 열기 전에 먼저 가서 기다리는 게 좋습니다.
떨리는 마음으로 중도금대출 승계를 받고 은행으로부터 증명서를 받게 됩니다. 이후 시행사 사무실로 향합니다. 혹시나 대출 승계가 늦어질 경우 시행사와 약속한 시간을 지키지 못할 수도 있으니까 앞서 말씀드렸듯이 은행에 꼭 일찍 가시는 게 좋습니다.
시행사에 가면 앞서 말씀드린 건설사가 가지고 있는 공급계약서와 매도자가 가지고 있는 공급계약서가 있는데요. 그 계약서에는 동일하게 ‘권리의무승계내역’이라는 칸이 있습니다. 그 칸에 양도인 양수인의 인적 사항을 자필로 (두 군데) 모두 기재합니다.
그리고 시행사 직원이 계약 양 당사자 인감도장을 확인한 후 시행사 법인 인감도장을 날인해 줍니다. 즉, 시행사에서도 분양권의 소유자가 변경되었다는 걸 확인하고, 승인해 주는 절차인 거죠.
이렇게 되면 드디어 권리 승계가 마무리됩니다. 이렇게 매수자는 나의 인감도장 서명이 들어간 공급계약서를 받게 되고, 완전히 내 분양권이 됐으니까, 잔금을 치르면 됩니다.
잔금을 치르고 난 후에는 나의 소유권이 명기된 공급계약서를 방금 대출 승계받았던 은행에도 팩스로 전달해야 합니다. 은행에서도 소유주가 바뀌었다는 걸 공급계약서를 통해 최종적으로 확인해야 하니까요.
이렇게 명의 변경, 잔금까지 끝나면 계약적 의무가 끝났기 때문에 더 이상 매도자를 볼 필요가 없습니다.
마지막으로 수고한 부동산 소장님께 수수료를 지급해야겠죠. 중개수수료 요율을 계산할 때 분양금액 기준이 아니라 프리미엄까지 더한 금액을 기준으로 계산해야 한다는 점 참고하시길 바랍니다. 그리고 소장님께서 많이 노력하셨다면 따로 감사 표시하는 것도 잊지 마세요.
이상 분양권 전매 절차 거래 과정 중도금대출 승계 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.