전세대출 절차 순서 확정일자 잔금 전입신고 등 계약 과정 7단계를 정리했습니다. 전세대출을 처음 준비하고 있거나 예전에 받아봤지만, 다시 하려니 헷갈리시는 분들을 위해 준비했습니다. 또 전세대출 진행 과정 중 유의사항도 알려드릴 테니 꼭 숙지하세요.
전세대출 절차
그럼, 바로 본론으로 들어가서 전세대출 절차를 설명해 드리겠습니다.
1. 대출 종류 결정
전세대출을 받기 위해 가장 먼저 해야 할 일 첫 번째는 어떤 종류의 전세대출을 받을지 결정하는 겁니다. 버팀목 전세대출과 같은 기금재원 전세대출을 받을지, 아니면 은행재원 전세대출을 받을지, 이것도 아니면 기타 다른 대출을 받을지에 대해 본인 상황에 맞게 가장 유리한 상품으로 결정하면 됩니다.
전세대출 종류와 관련된 상세 내용은 이전에 포스팅한 전세대출 종류별 특징에 자세히 나와 있으니까, 참고하시길 바랍니다.
2. 대출 사전 상담 받기
두 번째로 대출 사전 상담 받기입니다. 부동산에 방문해서 나의 현재 예산에 알맞은 집들을 보신 후 마음에 드는 집을 찾았다면 중개사에게 이렇게 얘기하면 됩니다. “은행에 가서 대출 가능 여부와 한도 확인 후 바로 계약 진행하고 싶은데 등기부등본과 건축물대장을 볼 수 있을까요?”라고 말이죠.
이렇게 얘기하면 중개사가 등기부등본과 건축물대장을 출력해 줄 겁니다. 그럼, 이 서류를 챙겨서 은행에 방문해서 사전상담을 받으면 됩니다. 사전 상담을 받기 위해서는 신분증, 재직증명서, 원천징수 영수증, 주민등록등본, 등기부등본, 건축물대장을 챙겨서 방문하면 되겠습니다.
내가 계약하고 싶은 집에 문제가 있는지 없는지 정도는 확인해야 은행에서도 대출을 실행할 수 있을지 없을지를 판단할 수 있습니다. 참고로 은행은 내가 계약할 집 주변에 있는 은행 지점으로 가는 게 좋습니다.
은행에 가서 서류를 제출하면서 전세금은 얼마이고, 대출은 얼마를 받으려고 하는지를 은행 직원에게 얘기하면 됩니다. 그럼, 은행 직원은 해당 집에 대해 대출이 가능한지 여부와 예상 한도, 그리고 대출 신청 시 필요한 서류 항목까지 정리해서 알려줄 겁니다.
은행에 상담하러 가기 전에 내가 먼저 등기부등본을 확인하는 것도 좋습니다. 우리는 전문가가 아니니까 간단하게 등기부등본상에 근저당권, 가등기, 압류, 가압류 등이 없는지 정도만 살펴봐도 좋습니다. 이러한 항목들을 권리관계라고 하는데요. 등기부등본에 이러한 항목들이 있다면 가급적 계약은 하지 않는 것이 좋습니다.
만약 이러한 권리관계가 있는 집에 전세로 살고있다면 (그런 일이 생기면 안 되겠지만) 해당 집이 경매에 넘어가는 일이 생겼을 때 이러한 권리관계 항목들 때문에 전세금을 날릴 수 있습니다.
사실 전세대출을 받는다면 은행에서 먼저 확인한 후에 이런 권리관계 항목이 있으면 대출 자체가 실행이 안 되니까 괜찮습니다. 하지만 대출 없이 본인 돈으로 계약하는 분이 있다면 꼭 등기부등본을 잘 확인해야 합니다.
▣ 무주택 또는 1주택 이하만 가능!
전세대출 받을 때 유의사항이 있는데요. 1금융권은 무주택 또는 1주택 이하로 제한하고 있어서 (부부합산) 주택 수가 2주택 이상인 분들은 실행할 수 있는 전세대출이 없습니다. 2금융권이나 캐피탈 상품은 2주택 이상도 가능하긴 하지만, 금리가 매우 높죠.
3. 전세계약 체결
은행에서 대출 가능 여부와 대출 한도까지 확인했다면 이제 계약을 체결하면 됩니다. 계약서를 작성할 때 반드시 추가해야 하는 특약사항이 하나 있습니다.
| “임대인 또는 임차목적물의 하자로 인해 전세자금대출이 불가할 경우 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금을 즉시 반환하기로 한다.” |
사전 심사를 통해 나의 소득이나 신용을 따졌을 때 대출이 나오는 데 문제가 없다는 것은 확인했습니다. 그러나 주택이나 임대인의 문제로 인해 대출이 거절되는 경우도 간혹 있습니다. 그래서 이런 특약을 추가해야 나중에 대출이 거절되는 경우에도 계약금을 되돌려 받을 수 있습니다.
그리고 계약서를 작성하면서 보증금의 5% 정도를 계약금으로 지불하게 되는데요. 이때 계약금 납입 영수증을 꼭 받아야 합니다. 전세자금대출을 신청할 때 필수 서류 중 하나가 계약금에 대한 영수증이기 때문이죠.
4. 확정일자 받기
전세계약이 체결된 이후 대출 신청하러 은행에 가기 전에 먼저 해야 할 일이 있습니다. 바로 전세계약서에 확정일자를 받는 것입니다.
‘확정일자’란 사전적 의미로 보면 ‘증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자’라고 하는데요. 말이 좀 어렵죠? 쉽게 말해서 전세계약서는 확정일자를 받은 날로부터 법적인 보호받을 수 있다는 겁니다.
확정일자는 계약서와 신분증을 가지고 주민센터에 가셔서 확정일자 받으러 왔다고 하면 아래 사진과 같이 도장을 쾅 찍어줍니다.
이 도장 하나가 우리 전세보증금을 지켜주는 무기가 되니까 무시하면 절대 안 됩니다. 이와 관련된 내용은 마지막에 조금 더 말씀드리겠습니다.
사실 확정일자는 전세대출을 받지 않은 분은 이사하고 전입신고 하면서 동시에 받아도 됩니다. 하지만 전세대출을 받으시는 분은 대출 신청하기 전에 확정일자를 받아야 합니다. 왜냐하면 은행에서 요구하는 제출 신청 서류 중 하나가 그냥 전세계약서가 아니라 확정일자를 받은 전세계약서이기 때문입니다.
확정일자는 앞서 말씀드렸듯이 주민센터에서 받을 수 있으니까, 웬만하면 전세계약서 작성한 날 바로 받으세요.
5. 대출신청 하기
전세계약서도 작성했고, 확정일자도 받았다면 드디어 대출신청을 하면 됩니다. 그럼, 대출 신청은 언제 하는 게 좋을까요? 대출 심사 기간은 1~2주 정도 소요되지만, 심사 과정에서 문제가 생길 가능성도 있기 때문에 가능하면 잔금일로부터 한 달 전에 대출을 신청하는 게 좋습니다. 성격이 급해서 두 세달전에 대출 신청을 하고 싶어도 은행에서 안 받아줄 겁니다.
그리고 대출 신청할 때는 기존에 안내받은 서류들을 잘 챙겨가야 하며, 대출 신청 서류를 작성하게 될 텐데요. 보통 은행에서 요구하는 서류는 다음과 같습니다.
- 확정일자 받은 전세계약서
- 근로소득원천징수영수증(전년도 기준)
- 계약금 납입 영수증
- 4대사회보험가입내역확인서(현 직장 기준)
- 기타 은행에서 요구하는 서류
괜히 서류 몇 개 준비 못 해서 은행 두 번 방문하면 정말 귀찮으니까, 꼭 안내받은 서류를 잘 챙겨가시길 바랍니다.
6. 대출 실행
대출 신청까지 완료했다면 이제 대출금이 입금되는 대출실행일까지 즉, 잔금일까지 기다리면 됩니다. 무소식이 희소식이라고 하죠? 은행에서 아무 연락 없으면 대출이 잘 진행 중인 거니 크게 걱정 안 하셔도 됩니다. 만약 찝찝하면 궁금할 때마다 한 번씩 은행에 문의하시면 되겠죠.
이제 대출실행일인 잔금일이 되면 대출금이 입금됩니다. 이때 대출금은 집주인(임대인)에게 바로 입금됩니다. 그러니까 임차인은 잔금일이 되면 대출금과 계약금을 제외한 나머지 금액만 임대인에게 이체하면 됩니다.
7. 전입신고 하기
자, 이렇게 잔금까지 완료했다면 제일 중요한 일이 남았습니다. 바로 주민센터에 방문해서 전입신고를 하는 건데요. 전입신고를 한 후에 주민등록등본을 발급받아서 은행에 제출해야 모든 절차가 끝이 납니다.
이렇게 ‘확정일자+전입신고+점유(실제 거주)‘의 요건을 모두 충족해야 임차인이 권리를 주장할 수 있는 ‘대항력‘ 및 ‘우선변제권‘이 생깁니다.
확정일자는 전세 계약하는 날 이미 받아놨죠? 그러니 잔금일에는 전입 신고하시고 이사만 하면 됩니다. 만약 이사를 잔금일 이후에 할 계획이라면 최소한 개인 물건 몇 개라도 이사할 집에 가져다 놓으세요. 그래야 앞서 말씀드린 대항력 요건 중 마지막 항목인 점유 요건을 만족할 수 있습니다.
대항력 관련 내용은 다음 포스팅에서 상세하게 말씀드리겠습니다. 참고로 다음 포스팅은 전세대출 시 유의사항에 관한 내용이니까 꼭 참고하세요.
확정일자도 받았고, 전입신고도 했고, 이사까지 마쳤습니다. 이제 전세대출 절차는 모두 완료되었습니다. 어렵지 않죠?
전세대출 순서 요약
- 전세대출 종류 결정
- 대출 사전 상담 받기(등기부등본 건축물대장 등 서류 챙기기)
- 전세계약 체결(계약금 지불)
- 확정일자 받기
- 대출신청 하기(안전하게 한달 전)
- 대출실행(대출금은 임대인에게 바로 입금됨/나머지 금액만 준비)
- 전입신고 및 이사하기
이상 전세대출 절차 순서 확정일자 잔금 전입신고 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
전세사기 안당하는법 특약사항 문구, 전세보증금 지키기 확실히 알려드림