전세사기 안당하는법 특약사항 전세보증금 지키기 글입니다. 전세사기를 당하면 그동안 피땀흘려 모은 전 재산을 잃게 되는 경우가 많죠. 그래서 우울증에 걸리고 심하면 자살까지 하는 사례가 많습니다. 그래서 오늘은 안전 거래 꿀팁을 말씀드리겠습니다.
전세사기 안당하는법
전세사기 안당하는법을 계약 전/ 계약 시/ 계약 후로 나눠서 꼼꼼하게 알려드릴 건데요. 지난 포스팅에서 전세 ‘계약 전’ 사기 예방 체크리스트 7가지를 이미 알려드렸고 이번에는 ‘계약 시’와 ‘계약 후’ 대처법을 알려드리겠습니다. 계약 전 체크리스트는 (계약 전 전세사기 대처법 완벽 정리) 글을 참고해 주세요. 이전 포스팅에 중요한 내용이 더 많으니 꼭 필독해 주세요.
오늘은 계약 전에 이어 계약시, 그리고 계약후 안당하는 방법을 알아보겠습니다.
계약 시
먼저 계약 시 체크리스트를 하나하나 설명해 드리겠습니다.
| 이중 계약 사기 방지 | ① 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약 |
전세보증금 사기 중에는 이중으로 계약하는 수법이 있습니다. 이를 방지하기 위해서 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약해야 합니다. 이중 계약 사기란 집주인이 아닌 공인중개사나 건물 관리자 같은 대리인이 사기 치는 상황을 말합니다.
집주인은 월세로 계약해달라고 위임했는데 대리인이 임차인과 전세 계약을 맺고 전세보증금을 갈취하는 수법입니다. 웬만하면 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약하세요. 직접 나와서 얼굴도 보고 신분증도 확인한 후 계약서에 도장 찍는 게 가장 안전합니다.
그런데 임대인이 나오지 않고 대리인이 나오는 경우도 많은데요. 이럴 때는 되도록 임대인 본인이 나오게끔 중개사에게 미리 “계약은 집주인과 얼굴 보고 하고 싶어요”라고 요청하는 게 좋습니다.
▣ 임대인 말고 대리인이 나올 경우
어쩔 수 없이 대리인과 계약해야 하는 상황이 생길 수도 있는데요. 이럴 때는 대리인이 필수적으로 지참해야 하는 서류들을 꼼꼼히 확인하시고 집주인에게 전화해서 계약 내용에 대해 한 번 더 확인해야 합니다. 대리인 필수 서류는 아래와 같습니다.
- 임대인 인감증명서
- 임대인 인감도장
- 위임장
- 대리인 신분증
- 대리인 도장
인감증명서는 국가에서 ‘그 사람의 도장이 맞다’는 것을 인정해 주는 문서입니다. 인감도장은 국가에서 인정해 준 임대인의 도장을 의미합니다. 위임장은 집주인이 대리인에게 권한을 위임한다는 내용이 담겨있는 문서입니다. 이 5가지가 필수적으로 있어야 계약을 위임할 수 있는 권한이 생깁니다.
중개사를 통해 대리인이 이 5가지를 모두 지참해서 오는지 물어보세요. 만약 대리인이 5가지의 준비물을 준비해 오지 않는다면 계약하지 않는 것이 안전합니다.
그리고 서류를 다 갖췄다고 해서 안심하면 안 됩니다. 대리인과 계약하는 그 순간에 집주인에게 전화해서 계약 내용을 한 번 더 확인하세요. 전세인지 월세인지, 금액은 얼마인지, 계약 날짜는 언제인지를 확인시켜 주는 겁니다. 이렇게 해야 이중계약 사기를 대비할 수 있습니다.
| 대항력 악용 사기 방지 | ② 특약사항 기재 |
다음으로 대항력 제도 허점을 악용한 사기가 있습니다. 이를 방지하기 위해서 계약서에 특약 사항을 기재할 필요가 있습니다.
대항력 악용 사기는 전세 계약 시점과 임차인이 대항력을 갖추는 시점 사이에 집주인이 은행에서 담보 대출을 받고 근저당권을 설정해서 임차인이 전세보증금 피해를 보는 경우를 의미합니다. 이에 대처하기 위해서 어떻게 해야 할까요?
▣ 계약서 특약사항 기재
이렇게 대항력 악용 사기 방지를 위해 특약 사항을 기재하세요. 중개사에게 이대로 전달해서 계약서에 기재해달라고 하시면 됩니다. 각 내용에 대해 어떤 의미인지 하나씩 알아보겠습니다.
| “임대인은 계약 당시의 등기부등본 권리 관계(근저당권 및 기타 제한 물권 등)를 잔금일 익일까지 유지한다” |
대항력을 악용하는 사기를 방지하기 위해서 이 특약을 작성하시면 됩니다. 보통 잔금 치르고 이사 들어가는 날 전입신고를 하고 확정일자를 받는데 이때 임차인에게 대항력이 생깁니다. 하지만 효력이 바로 생기는 게 아니라 나라의 법에 따라서 다음날 00시에 효력이 발생합니다. 쉽게 말하면 밤에서 새벽으로 넘어가는 12시에 효력이 생긴다는 겁니다.
그래서 잔금일 다음 날까지는 임대인이 대출받지 못하도록, 근저당권 설정을 하지 못하도록 위 특약 사항을 기재해야 하죠.
| “[선순위 근저당 말소 조건으로 계약하는 경우] 임대인의 주택에 설정된 기존 근저당권은 잔금 지급 시 말소한다.” |
여기에서 말소한다는 표현은 없앤다는 의미입니다. 기존에 담보 대출을 받아둔 집주인이 대출을 상환하는 조건으로 전세 계약을 체결할 때 임대인은 임차인이 전세보증금을 입금해 주면 그 돈으로 바로 대출을 상환하고 등기부등본에서 근저당을 말소시켜야 합니다.
집주인이 근저당을 말소시키지 않고 다른 곳에 임차인의 전세금을 써버리면 나중에 임차인이 전세보증금 피해를 볼 수 있습니다. 그래서 특약 사항으로 기재해 두셔야 합니다.
그다음 특약사항들은 사기를 방지할 목적은 아니지만 전셋집을 계약할 때, 필요한 특약이라서 추가로 설명해 드릴 건데요. 세입자가 전세 대출이나 전세 보증보험을 들 때 집주인의 동의나 서류 등이 필요한 경우가 있습니다.
이럴 때 집주인이 번거롭다는 이유로 협조를 잘해주지 않는 경우가 있습니다. 그래서 미리 특약 사항에 협조를 잘해줄 수 있도록 기재하고 계약하는 것이 좋습니다. 안전한 전세 계약을 위해 임대인에게 협조를 당부하는 내용입니다. 계약서 특약란에 기본적으로 작성해 주세요.
| 깡통 전세 피해 방지 신탁 사기 방지 | ③ 계약 직전 등기부등본 확인 |
보통 집을 구경하고 선택하면 중개사가 등기부등본을 확인시켜 주고 가계약을 진행합니다. 그리고 특별한 일이 없으면 며칠 뒤 계약서를 작성하죠. 그런데 만약 이 며칠 동안 집주인이 집을 담보로 대출받거나 신탁 대출을 받으면 전세보증금 피해를 볼 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해 계약 바로 직전 한 번 더 등기부등본을 확인해야 합니다.
‘깡통 전세 피해’가 무엇인지, ‘신탁 사기’가 무엇인지 ‘등기부등본에서 어떤 걸 확인해야 하는지’는 앞에 링크 첨부한 글에서 다 설명해 드렸습니다. 해당 내용을 참고해서 등기부등본 을구에 근저당이 있는지, 있다면 얼마나 있는지 확인하고 등기부등본 갑구에 신탁 등기가 있는지 확인하면 되겠습니다.
계약 후
이제 계약 전, 계약 시까지 다 설명해 드렸고 마지막으로 계약 후 과정을 설명해 드리겠습니다.
| 깡통 전세 피해 방지 신탁 사기 방지 | ① 잔금 전 등기부등본 확인 |
앞서 계약 전에 1번 그리고 계약 직전에 1번 등기부등본을 확인해야 한다고 설명해 드렸죠? 그리고 잔금 치르기 직전 1번 더 등기부등본을 확인해야 합니다. 계약 시점부터 잔금을 입금하는 시점 사이에 집주인이 집을 담보로 대출받을 수 있기 때문이죠. 이렇게 되면 전세보증금 피해를 볼 수 있는데요. 이를 방지하기 위해 잔금 납부 직전에도 꼭 등기부등본을 확인해야 합니다.
이 부분도 앞선 내용과 마찬가지로 이전 포스팅에서 등기부등본에서 무엇을 확인해야 하는지 설명해 드렸습니다. 해당 내용을 참고해서 등기부등본 을구에 근저당이 있는지, 있다면 얼마나 있는지 확인하시고 등기부등본 갑구에 신탁 등기가 있는지 확인하시면 되겠습니다.
| 경매 시 보증금 피해 방지 | ② 이사 당일 전입신고하고 확정일자 받기. |
임대인에게 문제가 생겨서 집이 경매에 넘어가면 법원에 가서 내 보증금을 돌려받는 절차를 거쳐야 합니다. 하지만 ‘대항력’이라는 게 없으면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 대항력이라는 것을 갖추기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요합니다. 전입신고를 하고, 확정일자를 받는 구체적인 방법을 알아보겠습니다.
▣ 이사하는 잔금 날 전입신고 하기
잔금을 치르고 이사하는 날에 전입신고를 진행하세요. PC로는 ‘정부24‘ 사이트를 활용하면 되고, 모바일로는 ‘정부24’앱을 이용하시면 됩니다.
‘원스톱 서비스’ 항목에서 ‘전입신고’를 클릭합니다. 일단 기본적으로 본인인증 절차는 기본인 거 아시죠?
본인인증을 모두 마친 후 안내에 따라 항목을 기재하시면 됩니다. 빈칸을 하나씩 채우시다 보면 전입신고는 금방 끝납니다.
모바일에서는 앱스토어나 플레이스토어에서 ‘정부24’라고 검색한 뒤 다운로드 후 아래와 같이 ‘원스톱 서비스’에서 ‘전입신고’를 찾아서 신청하면 됩니다.
전입신고가 완료되면, 곧바로 확정일자를 발급하시면 됩니다. 보통 전세대출을 받는 경우에는 확정일자를 먼저 받게 되는데 그때도 아래와 같은 방법으로 진행하시면 되겠습니다.
네이버에서 ‘인터넷 등기소’사이트를 검색하신 뒤 접속합니다.
상단의 ‘확정일자’ 항목에서 ‘신청서 작성 및 제출’을 클릭합니다.
아래 ‘신규’버튼을 눌러주세요.
안내에 따라 주소, 계약 정보, 신청인 정보 등을 입력하면 확정일자 발급 신청이 완료됩니다. 생각보다 정말 간단하죠?
| 보증금 피해 방지 | ③ 전세보증보험 가입 |
전세보증금 사기나 피해 사례는 상당히 많고 그 케이스도 정말 다양합니다. 그래서 꼼꼼하게 모두 다 살펴보면서 계약하는 일은 생각보다 쉽지 않죠. 이런 고민을 간단하게 해결해 주는 방법으로 ‘전세보증보험’이 있습니다.
전세보증보험은 보증금 피해를 예방할 수 있는 가장 근본적인 방법입니다. 전셋집에서 보증금 피해를 보게 되면 보험사에서 집주인 대신 전세보증금을 돌려주는 시스템이죠. 집주인에게 돈을 받아내야 하는 번거로운 절차를 보험사가 대신해 준다고 보시면 됩니다.
▣ 전세보증보험 가입방법
그렇다면 전세보증보험은 어떻게 가입해야 할까요? 전세보증보험은 SGI 서울보증보험, HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사 등의 기관에서 취급하고 있습니다. 대부분은 전세 대출을 받는 은행에서 보험 가입도 같이 진행해 줍니다.
만약 개인적으로 가입하는 경우에는 해당 기관에 직접 방문해서 가입하는 방법과 해당 기관 사이트에서 하는 방법 등이 있습니다. HUG 같은 경우는 모바일의 ‘카카오페이’, ‘네이버부동산’에서도 보험 가입이 가능합니다.
카카오페이에서 ‘전세보증금 반환 보증’ 가입 신청 서비스를 활용하거나 네이버 부동산의 ‘전세금 반환보증’ 보험 가입 신청 서비스를 활용하시면 편리하실 겁니다.
이 내용을 활용한다고 해서 100% 사기를 방지할 수 있는 것은 아닙니다. 우리나라가 가진 제도적인, 법적인 한계가 있고 사기 수법이 날로 다양해지기 때문에 작정하고 사기 치면 사기를 막는 게 상당히 어렵습니다.
그래서 정부에서 대책을 발표하고 문제 해결을 위해 노력하고 있지만 제도가 안정화되기까지는 시간이 다소 걸릴듯 합니다. 그래서 그동안은 이 체크리스트를 활용해서 최대한 사기 당할 가능성을 낮추시길 바랍니다.
안타까운 점은 이 체크리스트가 모두 충족되는 집을 찾는 것이 현실적으로는 어려울 수 있다는 것입니다. 그래서 어느 정도는 타협해야 하는 상황도 있으실 텐데요. 최대한 부합하는 집을 찾도록 노력해야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 그래야 피해당할 가능성을 최대한 낮출 수 있으니까요.
여러분 주변에 전셋집을 구하는 분들이 있다면 이 내용을 꼭 알려주세요. 그럼, 피해 입는 분들의 숫자가 많이 줄어들 겁니다.
이상 전세사기 안당하는법 특약사항 전세보증금 지키기 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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