확정일자 전입신고 순서 대항력 우선변제권 차이 관련 포스팅입니다. 보증금을 지키기 위해 꼭 해야 하는 전입신고와 확정일자를 알아보고, 이 과정에서 대항력과 우선변제권의 차이는 무엇인지 안 하면 어떤 불이익이 있는지 핵심만 쏙쏙 뽑아 말씀드리겠습니다.
전입신고 해야 하는 이유
우리가 전입신고 해야 하는 이유는 ‘대항력’을 얻기 위해서입니다.
‘대항력’이란 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리 이 두 가지를 획득하는 것을 뜻합니다. 그 집에 실제로 거주하고 있고(점유), 주민센터에 가서 전입신고를 했다면 대항력을 갖추게 됩니다. 전입신고를 하게 되면 다음 날 00시부터 대항력의 효력이 발생하게 됩니다.
전입신고를 하지 않아서 대항력이 없다면 혹여나 내가 살던 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 법적으로 보증금을 보호할 수 없게 됩니다. 그렇기 때문에 임대차 계약을 체결했다면 잊지 말고 전입신고를 꼭 하시길 바랍니다.
확정일자 받는 이유
다음으로 확정일자를 받아야 하는 이유는 ‘우선변제권‘을 얻기 위해서입니다. 전세나 월세로 살던 집이 경매에 넘어갈 경우 법원은 그 집을 판 돈으로 집주인으로부터 돈을 받아야 하는 사람들에게 순서대로 돈을 나눠주게 되는데요. 이때 세입자는 확정일자 제도를 통해 돈을 돌려받는 순서에 포함될 수 있습니다.
이렇게 살던 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 순위에 따라 보증금을 되돌려받을 수 있는 권리! 이 권리를 우선변제권이라고 합니다.
점유와 전입신고를 통해 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 만약 내가 살던 집이 경매에 넘어가는 경우에는 이 우선변제권을 통해 순위에 따라 보증금을 되돌려받을 수 있습니다.
확정일자 전입신고 순서
확정일자와 전입신고가 중요하다는 건 알겠는데, 그렇다면 순서가 어떻게 될까요? 일단 전세대출을 받는 경우라면 무조건 전세 계약서에 확정일자를 먼저 받아야 합니다. 왜냐하면 전세대출 받을 때 은행에서 확정일자 받은 전세 계약서를 요구하기 때문입니다. 이게 없으면 전세 대출 자체가 진행되지 않으니 당연히 확정일자를 먼저 받아야겠죠.
즉, 전세 계약 체결(계약금 지불) > 확정일자 받기 > 대출 신청 > 잔금일날 대출금이 집주인에게 입금> 이사 및 전입신고 순으로 진행되는 것이죠.
만약 전세대출을 받지 않는 분이라면 이사하고 전입신고 하면서 확정일자를 동시에 받아도 됩니다.
유의사항
1. 모든 요건을 유지할 것!
점유와 전입신고를 통해 대항력을 갖추고, 여기에 추가적으로 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다는 것! 이제 잘 아시겠죠? 그런데 여기에서 주의해야 할 점이 하나 있습니다.
바로 내가 보증금을 돌려받을 때까지 점유+전입신고+확정일자 이 3가지 요건을 계속해서 유지해야 합니다. 예를 들어 보증금을 돌려받기 전에 짐을 모두 빼서 다른 집으로 이사를 간다면 점유라는 요건이 깨지게 됩니다. 또 보증금을 돌려받기 전에 다른 집으로 전입신고를 하면 전입신고라는 요건이 깨지게 되죠.
이런 식으로 세 가지 요건 중 어느 하나라도 중간에 깨지면 그때부터는 대항력과 우선변제권의 효력을 잃게 되며, 결과적으로 나의 보증금을 보호할 수 없게 됩니다.
2. 대항력 효력 발생 시점
유의사항 두 번째는 대항력 효력 발생 시점입니다. 근저당권 없는 깨끗한 집에 임대차 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 받았더라도 보증금을 돌려받지 못하는 일이 벌어질 수 있습니다.
우선변제권은 대항력이 갖춰진 때부터 효력이 발생합니다. 그런데 대항력은 전입신고를 한 다음 날 00시부터 효력이 발생합니다. 이러다 보니 세입자가 잔금을 치르고 입주하는 날에 곧바로 전입신고를 했다고 하더라도 대항력의 효력이 발생하는 다음 날 00시 전까지는 대항력과 우선변제권이 없는 무방비 상태에 놓이게 됩니다.
그런데 정말 나쁜 집주인은 이 점을 악용해서 대항력의 효력이 발생하기 전에 근저당권을 설정하기도 합니다. 이러면 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 은행의 근저당권 설정 시점이 더 빨라지게 되는데요. 이 상태에서 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커지게 됩니다.
이러한 사태를 예방하기 위해서 계약서에 다음과 같은 특약을 계약서에 명시해야 합니다.
| “임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 이를 어길 경우에 계약은 무효로 하며 임대인은 손해배상금으로 계약금 상당액을 배상하기로 한다.” |
📌 전세권 설정
대항력과 우선변제권을 갖추는 방법으로 전세권 설정도 있습니다. 그래서 만약 확정일자/전입신고/점유 이 세 가지 항목 중 하나라도 지키지 못할 것 같다면 전세권 설정을 하시면 됩니다.
전세권 설정이란 임대인과 임차인이 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것으로 반드시 등기해야만 효력이 발생합니다. 즉, 전세권 설정을 하면 아래와 같이 등기부등본상의 을구에 전세권 설정 내용이 명시됩니다.
즉, 등기부등본만으로 이 집에 임차인이 누구인지, 전세보증금은 얼마인지를 서류상으로 확인할 수 있으므로 확정일자/전입신고/이사를 완벽히 지키지 못해도 되는 거죠.
그런데 이 전세권 설정을 하는 사람이 적습니다. 왜냐하면 첫째로 전세권 설정은 임대인 동의 및 협조가 필요한데 구두상의 동의뿐만 아니라 임대인이 직접 준비해서 제출해야 하는 서류가 매우 많습니다.
그리고 임대인 본인의 집 등기부등본에 전세권 설정이 기록되는 것을 싫어하는 분도 제법 많습니다. 따라서 전세권 설정을 하기 위해서는 우선 배려심이 깊은 임대인을 만나야 하고 그 임대인의 동의 및 적극적인 협조가 있어야 합니다.
그리고 둘째로 전세권 설정을 하기 위해서는 비용이 발생합니다. 즉, 전세보증금이 3억 원이라면 전세권 설정 비용은 부대 비용 합해서 약 100만 원 정도 발생합니다. 생각보다 큰 금액이죠.
이렇게 집주인 동의도 필요하고 추가 비용도 발생하므로 전세권 설정을 하는 사람보다는 그냥 확정일자/전입신고/점유만 하는 경우가 많습니다. 두 가지 케이스 모두 권리는 똑같기 때문입니다. 하지만 확정일자/전입신고/점유 중에 한 가지라도 못 지키는 경우라면 전세권 설정을 꼭 하는 게 좋죠.
이상 확정일자 전입신고 순서 대항력 우선변제권 차이 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.