전세대출 종류 한국주택금융공사 서울보증보험 주택도시보증공사 관련 포스팅입니다. 전세 대출을 받기 위해 은행에 가기 전에 최소한 전세대출 종류로 무엇이 있고, 나에게 유리한 상품이 무엇인지는 알고 가야 합니다. 그래야 은행에 호구 잡히지 않습니다.
전세대출 종류
바로 본론으로 들어가서 전세대출 종류를 알아볼까요? 먼저 전세대출이란 전세보증금의 일부를 대출해 주는 상품이죠.
그런데 은행에서 도대체 뭘 믿고 전세보증금의 일부를 대출해 줄까요? 일례로 담보대출은 아파트, 상가 등의 목적물이 분명히 존재하는 데 반해서 전세보증금은 특별히 담보할 것이 없는데 어떻게 최대 몇억 원까지 전세보증금의 일부를 대출해 주는 걸까요? 이것은 바로 전세대출에는 보증기관의 보증서가 있기 때문입니다.
쉽게 말해서 대출받는 사람인 차주와 대출금을 빌려주는 금융기관 사이에 보증기관이 있고, 이 보증기관이 보증서를 발행하여 전세대출금을 보증하는 것입니다. 즉, 은행은 보증기관에서 발행하는 보증서를 믿고, 전세대출을 실행하는 거죠.
보증기관은 대표적으로 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 있고 어떤 보증기관이 보증하느냐에 따라 전세대출 한도와 금리 등에서 차이가 있을 수 있습니다. 보증기관별 차이는 뒤에서 차차 자세하게 말씀드리겠습니다.
전세대출은 대출금의 재원이 어디인지에 따라서 ‘기금재원대출‘과 ‘은행재원대출‘, 이렇게 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 여기서 ‘은행재원대출’은 은행 자체적으로 가지고 있는 재원을 활용하는 대출 상품입니다. ‘기금재원대출’은 정부에서 마련해 놓은 주택도시기금의 재원을 활용하는 대출상품입니다.
좀 더 깊이 들어가서 기금재원대출과 은행재원대출에는 어떤 상품이 있는지 살펴보겠습니다.
▣ 기금재원대출
먼저 기금재원대출에 해당하는 전세자금 대출을 살펴보겠습니다.
■ 버팀목 전세대출
전세 자금을 대출받아 봤거나 준비 중인 분이라면 한 번쯤 들어봤을 법한 상품이 있습니다. 바로 ‘버팀목전세대출‘인데요.
그렇다면 정부 재원을 활용하는 버팀목전세대출과 같은 전세대출 상품의 장점은 무엇일까요? 기본적으로 정부가 지원하는 금융 상품은 저소득자 또는 일반 서민을 위한 상품이기 때문에 은행재원대출보다는 상대적으로 금리가 낮은 편입니다.
하지만 기금재원 대출에도 큰 단점이 있습니다. 바로 대출금 실행 가능 한도가 은행재원대출에 비해 상대적으로 매우 낮다는 겁니다. 아래 사진은 주택도시기금 홈페이지에 명시된 버팀목전세대출 설명 일부를 가져온 것입니다.
✅ 먼저 대출 대상을 보면 부부 합산 연 소득 5천만 원 이하이고, 순자산 가액이 3억 4,500만 원 이하인 무주택 세대주입니다. 여기서 중요한 건 세대주가 대출을 신청할 수 있고, 무주택이어야 한다는 겁니다. 그래서 주택을 소유하고 있으면 버팀목전세대출을 신청할 수 없죠.
✅ 그리고 대출 금리는 연 2.1~2.9%로 은행재원대출 금리보다 훨씬 낮죠. 그런데 대출 한도를 보면 수도권 1억 2천만 원, 수도권 외 지역은 8천만 원만 받을 수 있습니다.
✅ 보통 은행재원 전세대출은 기본적으로 보증금의 80%까지 최소 2억 원 이상의 한도를 보장하는데 버팀목 전세대출은 한도가 상대적으로 너무 낮습니다.
예를 들어 지방의 한 아파트를 3억 원의 보증금으로 전세 계약을 체결한 경우 3억 원의 80%가 2억 4천만 원일지라도 대출은 8천만 원만 나옵니다. 즉, 최소 2억 2천만 원의 여유자금이 필요하죠. 보증금이 크면 클수록 더 많은 여유자금이 있어야겠죠? 대출 기간은 기본 2년이고 최장 10년까지 이용할 수 있습니다.
사실 버팀목 전세대출은 정부가 마련한 기금으로 운영하는 상품이다 보니까 정부 입장에서는 최대한 많은 국민에게 혜택이 돌아가게 해야하므로 대출 한도를 크게 잡을 수 없는 게 어찌보면 당연합니다.
참고로 지금 말씀드린 대출대상/대출금리/대출한도/대출 기간과 관련한 상세 기준은 이렇게 주택도시기금 홈페이지에서 ‘개인상품’ 메뉴> ‘주택전세자금대출’> ‘버팀목전세자금’ 메뉴에서 확인할 수 있습니다.
▣ 은행재원대출
기금재원대출에 이어서 은행재원대출 상품을 살펴보겠습니다. 먼저 앞서 말씀드린 보증기관 기억나시죠? 전세는 목적물이 없으므로 보증기관에서 발행하는 보증서를 담보로 대출을 실행하고 보증 기관은 주택도시보증공사/한국주택금융공사/서울보증보험이 있다고 말씀드렸습니다. 그리고 이러한 보증기관별로 대출 한도와 금리 등이 조금씩 다르다고도 설명했습니다.
그럼 지금부터 은행재원대출 상품 종류를 알아봄과 동시에 보증기관별로 대출이 어떻게 다른지도 비교해 보겠습니다. 이번 포스팅에서는 보증기관별 차이점을 살펴보기 위함이니 은행은 국민은행 한 곳으로 통일했습니다.
1. 한국주택금융공사 상품
먼저 첫 번째로 한국주택금융공사(HF) 보증서를 담보로 하는 KB 주택전세자금대출을 살펴보겠습니다.
이렇게 특징과 신청자격 대출 금액을 확인할 수 있는데요. HF는 소득이 얼마이고, 어떤 소득으로 구성되어 있으며 회사를 얼마나 오래 다녔는지 등 임차인의 신용적인 측면을 많이 봅니다.
장점은 보증 대상 주택의 종류가 다양해서 아파트, 빌라는 물론이고 단독주택, 다가구주택도 보증 가능합니다.
먼저 대출 한도는 임차보증금의 80%, 최고 2억 2,200만 원까지네요. 그런데 채권보전조치 시 최대 4억 4,400만 원까지 대출받을 수 있다고 하는데요. ‘채권보전조치’란 채권자의 손실을 막기 위하여 물적 담보나 인적 담보를 확보하는 일을 말합니다.
그리고 대출 금리는 보통 전세 대출 상품에서 기준으로 삼는 신규 코픽스 6개월 기준으로 볼 때 최저 4.12%에서 최고 5.52%까지네요. 어렵지 않죠?
2. 서울보증보험 상품
다음으로 서울보증보험(SGI) 보증서를 담보로 하는 전세대출 상품인 KB 플러스 전세자금 대출을 살펴보겠습니다.
대출 한도는 임차보증금의 80%, 최고 5억 원까지인데요. 만약 부부합산 1주택자라면 3억까지만 가능하네요. 그리고 대출 금리는 신규코픽스 6개월 기준으로 최저 4.22%~5.62%입니다.
서을보증보험 상품은 보증 한도가 가장 높긴 하지만, 그만큼 조건도 까다롭습니다. 금융비용부담률이 40%를 넘지 않아야 하고, 입대인이 질권 설정 동의도 해줘야 합니다.
‘질권‘이라는 것은 전세 계약이 만료되는 시점에 보증금을 반환받을 권리를 임차인이 아닌 은행이 갖게 되는 것을 말합니다. 즉, 대출금 상환 의무를 임차인이 아닌 임대인이 지게되는 것이라 부담이 있을 수 있습니다.
3. 주택도시보증공사 상품
마지막 주택도시보증공사(HUG)의 보증서를 이용하는 KB 전세금안심대출 상품입니다. 가장 대표적인 보증기관이죠.
이 상품은 추가로 ‘전세보증금반환보증’과 ‘전세자금대출특약보증’에 가입해야 한다고 명시되어 있습니다. 간단하게 전세보증보험에 가입해야 대출받을 수 있는 상품입니다. 상품 특징에 잘 나와 있듯이 임차보증금을 안전하게 보장하기 위한 상품이다 보니까 보증보험 가입을 추가로 요구하는 상품입니다.
HUG는 소득을 별로 보지 않아서 소득이 적지만, 대출을 많이 받고 싶은 분에게 가장 좋은 선택지입니다. 대출 금액은 임차보증금액의 80% 이내, 최대 4억 원까지 가능하고, 대출 금리는 신규 코픽스 6개월 기준으로 최저 4.23%에서 최고 5.63%입니다.
이렇게 보증기관별로 대출 상품이 어떻게 다른지 국민은행을 통해 비교하는 방법을 살펴봤는데요. 그냥 이해하는데서 끝내면 안 되겠죠. 꼭 본인의 상황에 잘 적용하면 좋겠습니다.
이상 전세대출 종류 한국주택금융공사 서울보증보험 주택도시보증공사 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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