전세대출 무직 프리랜서 신용점수 직거래 부모님 집 관련 포스팅입니다. 전세대출을 진행하면서 제일 많이 궁금해하시는 전세대출 Q&A를 준비했습니다. 곧 월세나 전세로 이사 또는 독립을 하시려는 분들은 주목하세요! 미처 몰랐던 부분도 많을 겁니다.
전세대출 많이 묻는 질문 Q&A
자, 그럼 지금부터 바로 본론으로 들어가서 가장 많이 궁금해하는 질문 11개를 정리하겠습니다.
Q. 소득 없어도 전세대출 가능할까요?
무직이거나 소득이 있어도 서류로 증빙이 불가능한 소득은 무소득으로 간주합니다. 그런데 무소득자여도 전세대출을 받을 수 있습니다. 대표적으로 국가에서 진행하는 ‘버팀목 전세대출’과 은행에서 진행하는 ‘안심 전세대출’이 있는데요.
이 둘의 특징은 전세대출 보증사가 ‘허그’라는 점입니다. 즉, 무소득자도 허그 보증을 이용하면 소득이 없어도 전세대출이 가능합니다.
Q. 전세대출 전 가심사 볼 수 있나요?
원칙적으로 전세대출은 전세 계약을 체결한 후 심사가 진행됩니다. 물론 좋은 은행원을 만나 간략하게라도 가심사를 해줄 수도 있지만 그렇지 않은 경우가 일반적이죠. 그렇다면 금융사는 왜 가심사를 안 하려고 할까요?
일단 금융사는 본인들이 책임지는 일을 만들고 싶어 하지 않습니다. 전세 계약 후 전세대출이 안 되면 이건 임대인 혹은 임차인 잘못입니다. 하지만 가심사 후 계약을 진행했는데 대출이 안 된다면 당연히 소비자의 분노가 금융사로 향하게 되겠죠.
그렇기 때문에 금융사는 계약 여부에 영향을 줄 수 있는 가심사 자체를 하려고 하지 않습니다. 그럼에도 가심사를 꼭 받고 싶은 분들은 아래의 서류를 준비해서 은행에 가시길 바랍니다.
- 계약하려는 주택의 등기부등본
- 건축물대장과 본인의 신분증
- 주민등록등본
- 재직증명서
- 최근 2개년 원천징수영수증
- 건강보험득실확인서
위와 같은 서류를 준비해서 은행을 방문한 뒤 은행원에게 가심사를 한번 요청하시길 바랍니다.
Q. 계약 했는데 대출이 안 나올까봐 걱정입니다.
계약 후 대출이 나올지 안 나올지도 모르는 상황에서 전세 계약을 체결한다는 건 참 어려운 일입니다. 이럴 때는 전세계약을 체결할 때 아래와 같은 특약사항을 추가하시길 바랍니다.
“임대인은 임차인이 전세자금대출을 받는데 동의하고, 전세자금대출이 불가할 경우 계약금을 임차인에게 반환한다.“
이 정도 내용을 특약으로 넣으면 추후 전세대출이 안 나올 때 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 단, 이러한 특약 문구를 안 하려고 하는 임대인은 좋은 임대인이 아니니 계약을 안 하시는 걸 추천합니다. 이런 사소한 것도 안 해주는데 거주하면서 임대인과 갈등이 생길 확률이 높지 않을까요?
Q. 무직자 또는 프리랜서라고 대출이 몇 천만 원도 안 된다고 합니다.
전세 대출을 진행할 때 필수로 가입해야 하는 것으로 ‘보증보험’ 가입을 들 수 있습니다. 보증보험을 진행하는 보증사는 크게 HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증)가 있는데요. 은행에서 가장 쉽게 취급하는 게 HF 보증입니다.
HF는 진행 절차가 쉽고 간편한 대신 무소득자 또는 소득이 적은 사람은 대출이 적게 나오는 특징이 있습니다. 은행에서 전세대출 상담 받을 때 거의 대다수가 이 HF 보증만 안내합니다. 그렇기 때문에 무소득인 분들 또는 소득이 적은 분들은 상담받을 때 꼭 “HUG 보증을 통해 진행하고 싶어요.”라고 말해줘야 합니다. 그래야 원하는 금액까지 전세대출이 되니까요.
Q. 신용점수가 낮은데 전세대출 가능할까요?
전세대출을 받으려면 일단 기본적으로 신용상에 문제는 없어야 합니다. 회생, 미납, 연체, 워크아웃 등 특이사항은 없어야 합니다.
그리고 신용점수에 따라 대출 가능 금액이 달라지는데요. 신용 1~4등급에 해당하는 나이스 768~1,000점, 그리고 KCB 805~1,000점까지는 문제없이 진행할 수 있습니다. 다만 신용 5~6등급에 해당하는 나이스 630~767점, KCB 665점~804점은 전세대출이 가능하긴 하지만, 대출 가능 금액이 제한됩니다.
그리고 신용 7등급 밑으로는 은행에서 진행하는 전세대출은 진행이 어렵고, 나라에서 운영하는 버팀목 전세대출이나 상호금융조합인 새마을금고, 단위농협 등에서 진행하는 전세대출은 진행 가능합니다.
Q. 전세대출 가능한 집이 따로 있나요?
전세대출이 불가능한 집, 가능한 집이 나뉘어 있는 건 아닙니다. 주택과 본인의 상황에 따라 되기도 하고 안 되기도 하는데요. 기본적인 내용만 알려드리자면 일단 위반 건축물로 등재되어 있는 집은 안 됩니다. 위반 건축물 확인은 부동산에서 건축물대장을 발급받으면 알 수 있습니다.
집값 대비 보증금이 너무 높거나 해당 주택에 주택담보대출이 너무 많은 집도 피하는 게 좋습니다. 그리고 무조건 집주인 동의가 가능한 주택으로 하셔야 하는데요. 이런 부분은 부동산에 집 알아볼 때 “전세대출을 받으려고 하는데 집주인 동의가 가능한 주택으로 알아봐 주세요.”라고 말씀하시면 됩니다.
Q. 직거래도 전세대출 가능한가요?
직방, 다방, 네이버부동산 등 여러 가지 부동산 앱이나 다양한 사이트 등을 통해 직접 매물을 알아보고 계약하는 경우가 늘고 있습니다. 전세대출 받으려면 부동산의 공증이 필요합니다. 쉽게 말해서 전세대출을 받으려면 계약서에 부동산 직인이 찍혀있어야 하죠.
그렇기 때문에 전세대출을 안 받는 분들은 인터넷으로 ‘표준계약서’를 다운받아 서로 합의 간에 계약서를 작성하면 되지만, 대출을 받을 분들은 부동산을 통해 알아보거나 아니면 일정한 수수료를 지불하고 부동산에서 계약서만 쓰는 형태로 진행하면 됩니다.
Q. 계좌번호와 비밀번호를 알려달라고 하네요? 정상인가요?
결론부터 말씀드리면 정상입니다. 전세대출이 금융사에서 실행될 때 해당 돈은 임대인에게 바로 입금됩니다. 그러면 대출받는 사람 입장에서는 은행이 돈을 송금했는지 안 했는지 알 수가 없겠죠? 그래서 대출이 실행될 때 채무자 통장에 돈을 입금하고, 다시 인출해서 통장에 기록을 남깁니다.
그런데 여기에서 넣은 돈을 다시 인출하려면 비밀번호가 필요하기 때문에 계좌번호와 비밀번호를 요청하는 겁니다.(은행마다 방식에 약간의 차이가 있을 수 있음)
Q. 전세보증보험은 어떻게 가입하나요?
요즘에는 전세사기 걱정 때문에 전세반환보증보험을 필수적으로 가입하는 상황인데요. HF(한국주택금융공사)와 SGI(서울보증)의 경우 전세대출을 진행하면서 해당 보증보험사로 별도 연락을 취해서 가입해야 합니다. 즉, 전세대출과 반환 보증보험 가입을 따로따로 해야 하는 거죠. 반면 HUG 보증으로 전세대출을 진행하는 경우 전세대출을 진행하면서 반환 보증보험에 자동으로 가입됩니다.
이러한 반환보증보험에 가입할 때도 내 보증금 전체에 대해 신청할지 아니면 대출 신청한 금액에 대해서만 신청할지 선택할 수 있습니다. 물론 그에 따라 1년에 내야 하는 보증료는 달라지니까, 잘 확인해서 진행하면 됩니다.
Q. 빌라는 전세사기에 위험한가요?
전세사기는 사실 아파트, 빌라, 오피스텔 등 어느 곳에서나 일어날 수 있습니다. 그런데 상대적으로 빌라에서 많이 일어나는데요. 이유는 시세 확인이 어렵다는 점 때문에 그렇습니다. 주택 시세가 5억인데 전세보증금 5억에 들어가는 사람은 없겠죠? 똑같은 5억이면 차라리 집을 사겠죠.
그런데 주택 시세가 5억인지 아닌지 확인하기가 가장 어려운 게 빌라입니다. 어느 정도 세대 규모가 있는 주택들은 시세가 조사되기 때문에 시세와 보증금이 어느 정도인지 확인할 수 있습니다. 그런데 빌라는 이러한 시세를 확인하는 게 어렵기 때문에 문제가 발생하죠. 그래서 빌라로 전세에 입주하는 분들은 주택 시세를 확인하고 또 확인하는 게 좋습니다.
대표적으로 인근 부동산 서너 군데 정도를 돌면서 확인하는 방법과 온라인 사이트 또는 부동산 앱 등을 통해 매매가를 확인하는 게 좋습니다. 그리고 매매가 대비 보증금이 너무 높다면 피하는 게 좋죠.
Q. 부모님 집에 전세 살아도 전세대출 가능할까요?
원칙적으로 친인척간의 전세대출 자체는 불가능합니다. 이유는 실제로 돈이 오고가는지 금융사에서 확인할 수 없기 때문인데요. 예를 들어 부모님 주택에 자녀가 전세로 입주하면서 전세대출을 받게 되면 해당 대출이 부모님에게 입금됩니다. 그럼, 돈을 현금으로 인출해서 다시 자녀에게 주면 은행은 알 수가 없거든요.
이처럼 가족관계뿐만 아니라 친척 및 인척 관계에서도 전세대출은 불가능합니다. 다만 가족이 아닌 친척이나 인척 관계는 가족관계증명서나 기타 서류로 확인이 불가능하므로 은행에서 체크하지 못하고 놓치는 경우에는 예외적으로 진행되기도 합니다. 다만 추후 확인되는 경우 전세대출 재연장 불가 또는 대출 환수 등이 일어날 수 있으니 조심해야 합니다.
이상 전세대출 무직 프리랜서 신용점수 직거래 부모님 집 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
전세대출 절차 7단계, 계약체결 확정일자 잔금 전입신고 대출실행일 등
전세 등기부등본 보는법, 표제부 갑구 을구 각 단계 주의사항!
허그 청년버팀목 전세대출 조건 한도, 무직자 대학생 프리랜서 진행방법