역전세 발생 이유 전세가 하락 이유 관련 글입니다. 요즘 역전세 이야기가 너무 많습니다. 그래서 몇 차례에 걸친 ‘역전세 시리즈’를 준비하고자 합니다. 요즘 역전세가 심각하게 일어나고 있는 만큼 먼저 역전세가 발생하는 본질적인 이유를 파악해야 합니다.
역전세 발생 이유
현재 역전세로 인해 피해 본 분들이 많죠? 주인 입장에서는 돈을 돌려주지 못해서 곤란한 상황이고 임차인 입장에서는 돈을 돌려받지 못하니 이렇게 억울할 수가 없습니다.
그래서 이번 포스팅에서 역전세 발생 이유를 알아보고 두 번째 포스팅에서는 투자자 입장에서 역전세 대란에서 살아남기 위한 실제적인 대응 방법을 낱낱이 알려드리겠습니다. 그리고 세 번째는 만약 역전세를 막지 못했을 때 일어날 수 있는 최악의 시나리오를 알려드리겠습니다. 이런 일이 없어야 하겠지만, 그래도 막을 수 없다면 알고 있어야 하는 부분이니 대표적인 사례들로 정리해 드리겠습니다.
굵직하게 말씀드리자면 역전세가 일어나면 전세금 반환이 어렵습니다. 그래서 전세금 반환을 하지 못하면 경매로 넘어가고 압류 절차로 진행되죠.
전세가 하락 이유
먼저 전세가 하락 이유를 알아보겠습니다. 현재 부동산 시장은 역전세가 매우 심각한 상황입니다. 서울뿐만 아니라 전국 모든 지역이 역전세로 머리가 아픈데요. 이번처럼 역전세가 심각한 건 처음 겪는 일인 것 같습니다.
2008년~2010년 사이 서브프라임 사태의 여파로 우리나라 부동산도 침체기를 겪었지만, 그때만 해도 서울과 수도권 아파트들은 매매 가격이 많이 내려갔어도 전세가 하락이 지금처럼 심각하지는 않았습니다. 그런데 요즘은 정말 전세가 하락이 상상 이상이고 다음 세입자 구하기도 너무 어려운 상황입니다.
그렇다면 역전세 현상이 왜 일어나는지 생각해 보셨나요? 무엇이 원인이라고 생각하시나요? 뉴스와 신문에서는 대부분 공급 물량에 초점을 맞춰서 이야기합니다. 건설 회사가 아파트를 너무 많이 지어서 수요가 공급을 따라가지 못한다고 하는데요. 물론 일부 지역에서는 지역 특성상 맞는 부분도 있지만 이론적인 분석 말고 피부로 직접 느끼고 있는 입장에서 다음 3가지를 꼽습니다.
1. 갭투자자들이 폭발적으로 일어남
먼저 첫 번째로 갭투자 하는 투자자들이 폭박적으로 일어났습니다. 최근 부동산 시장이 급격하게 좋을 때가 있었죠? 정말 그때는 돈을 많이 가지고 계신 분들이 갭투자로 재미를 쏠쏠하게 봤습니다. 그 소문이 일파만파 퍼지기 시작하더니 갭투자가 뭔지도 모를 사회초년생조차 대출이며 영끌까지 해서 동참하기 시작했습니다.
그렇게 전국적으로 엄청나게 많은 사람이 갭투자에 관심을 가지게 되었고 부동산 카페도 많이 생겨나고 우리나라 부동산 투자의 생태계가 바뀌면서 전국적으로 떠들썩했던 시기였습니다. 버스까지 대절해서 수십 명 단위로 부동산 투어를 다니고, 특정 지역에 우르르 몰려가서 한 사람이 한 동을 통째로 다 사기도 하고, 한꺼번에 수십에서 수백 채까지 아파트 쇼핑을 다녔습니다.
예전 같으면 하루에 한 채, 많이 해야 두 채 정도의 계약이 이루어졌을 텐데 부동산 카페의 아파트 쇼핑으로 인해 전국적으로 뜨겁게 달궈졌습니다. 이렇게 쇼핑한 아파트로 인해 전세 공급 물량이 부동산 시장에 엄청나게 쏟아져 나오게 됩니다.
2. 미국에서부터 시작한 급격한 금리 인상
다음 두 번째로 미국에서부터 시작된 급격한 금리 인상입니다. 금리 인상으로 인해 우리나라 부동산뿐만 아니라 전 세계적으로 부동산 시장이 휘청입니다. 그런데 왜 전세가가 빠지는 걸까요? 매매 가격이 떨어지는 건 이해 되는데 전세 가격은 왜 떨어질까요? 바로 높아진 금리 탓에 대출 이자에 대한 부담이 늘어나기 때문입니다. 그래서 주택 수요자들은 매매나 전세 대신 월세를 선호하게 되는 거죠.
이유는 월세는 적은 보증금을 걸고, 또 전세 이자로 나가는 금액보다 월세로 나가는 비용이 적으면 월세가 훨씬 낫죠. 세입자 입장에서 월세는 ‘고정 금리’입니다. 여기에 임대차 3법까지 힘을 얻는다면 4년 고정금리로 살 수 있는 거죠. 변동 금리의 영향을 받는 전세 대출과는 다른 성향을 띄게 됩니다.
갑작스러운 금리 인상으로 다들 전세 이자 부담이 너무 힘드셨죠? 그래서 현장에서도 전세로 사는 분들이 ‘아직 전세 기한이 남았지만, 월세로 이사 갈 방법 없나요?’라는 문의가 많았습니다. 그만큼 그사이에 월세 거래량이 연간 100만 건을 돌파하면서 월세가 잘 빠졌습니다.
전세와 비교했을 때 월세가 더 메리트 있을 때까지 월세가 더 잘 나가겠죠? 전세는 목돈을 묶어둬야 하지만, 월세는 보증금으로 들어가는 목돈이 상대적으로 덜하니까요. 요즘처럼 사회 분위기가 보증금을 돌려주지 못하는 사건이 자주 생기다 보니 세입자 입장에서는 전세 들어가기를 꺼리는 분위기입니다.
3. 정부 정책(전세대출)
그리고 세 번째는 정부 정책입니다. 바로 전세 대출인데요. 과거 전세 상승을 부추긴 것도 정부의 ‘전세 대출’이 한몫했습니다. 전세대출은 언제부터 있었을까요? 전세는 우리나라에만 있는 특별한 제도입니다. 과거 조선 시대 때부터 있었다고 하죠. 조선에서 가장 일반적으로 행해지는 가옥 임대차 방법이라고 전해집니다. 그런데 전세 제도가 정말 대세로 자리 잡기 시작한 것은 60년대 70년대 빠른 경제 성장을 하면서부터입니다.
그럼, 전세대출은 어떨까요? 전세대출 등장은 2008년 MB정부때부터 시작됩니다. 물론 그전에 ‘근로자 서민 주택 전세자금 대출’. ‘저소득 영세민 전세자금 대출’이 있었지만 대출 성격이 완전히 다릅니다.
참고로 과거에는 사람들이 전세금을 마련하기 위해 대출을 진행한다는 것 자체가 없는 개념이었습니다. 익숙하지 않은 개념이었죠. 내 돈이 있으면 전세로 사는 것이고 없으면 월세로 사는 그런 분위기였습니다.
그리고 과거 박정히 정부 때는 산업 대출만 가능했죠. 그런데 지금은 은행이 기업에 대출해 주는 돈보다 가계에 대출해 주는 돈이 더 많습니다.
그렇게 MB 정부 때 전세대출이 생깁니다. 2008년 상반기부터 전세자금 대출 한도를 최대 1억 원으로 확대했고 2009년 9월부터는 한도를 최대 2억으로 확대해 줍니다. 2011년 11월에는 무주택 세대주 조건까지 철폐해서 대출할 수 있는 범위를 더 넓혔죠.
그리고 박근혜 정부 때는 2013년 서울보증보험의 전세자금 대출 한도를 종전 2억 원에서 3억 원으로 확대하고 2015년에는 한도를 5억까지 확대합니다. 주택 보유자도 대출할 수 있고, 소득이 없는 사람도 대출받을 수 있게 했습니다. 그리고 주택도시보증공사(HUG)가 보증해 주는 ‘안심 전세대출’까지 나온 거죠.
이렇게 정부에서 적극적으로 대출을 착한 이자로 안전하게, 그리고 보증보험까지 보증해 주면서 이용할 수 있게 해주는데 안 쓸 이유가 없는 거죠. 이렇게 전세에 대한 수요가 늘어나고 전세를 이용하는 사람들이 많아지니까 전세가가 가파르게 올라간 겁니다.
싼 이자로 큰 목돈을 빌릴 수 있으니까, 수요자가 많아지겠죠? 그래서 전세가가 올라갑니다. 하지만 지금은 반대로 이자가 비싸지니까 전세 수요가 줄면서 전셋값도 내려가고 있습니다.
그리고 지난 5년간 다주택자들이 집을 사는 것을 막았습니다. 그래서 다주택자들의 추가 주택 구입이 어려워졌고 대출 규제도 엄격해지면서 대출하기도 어렵고 돈의 흐름이 막혔습니다. 양도세 중과세로 팔고 싶어도 팔지도 못하고, 임대차 3법까지 시행되니 이러지도 저러지도 못하는 상황에 거래량은 바닥을 찍게 됩니다. 게다가 외부적으로는 갑자기 러시아 우크라이나 전쟁에 미국의 금리 인상까지 터진 거죠.
그래서 가격을 아무리 낮게 내놔도 오른 금액이 너무 크다 보니까 낮게 팔려고 해도 팔리지 않는 시기가 왔습니다. 시장에서도 대출이 막혀서 부동산이 착한 금액으로 나와도 이걸 받아줄 수 있는 사람이 없는 겁니다. 그래서 어쩔 수 없이 전세로 돌리게 되고 전세 물량은 계속 늘어났죠.
그리고 금리가 급격하게 인상되면서 세입자들은 전세보다 월세를 선호하게 됩니다. 주인 입장에서는 어떻게든 내 집이 먼저 나가야 하니까 전세 가격을 계속 낮추게 되고 결국 전세 가격은 떨어지고 역전세까지 생기게 됐죠.
시장에서는 전세 대출 이자가 저렴하면 월세보다 전세를 선호하고 지금처럼 고금리에 전셋값이 떨어지는 상황에서는 세입자 입장에서는 불안하기 때문에 월세를 더 선호하게 됩니다.
그래서 지금 다주택자들 입장에서는 집을 팔고 싶어도 팔리지 않고 현금 흐름은 막히고 역전세로 세입자에게 내줘야 하는 돈의 부담은 커져 있습니다. 이러한 갭투자가 유행하면서 신규 아파트까지 투자로 분양받으신 분들은 전세 맞추기가 힘든 상황입니다.
이상 역전세 발생 이유 전세가 하락 이유 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.