역전세 대란 집주인 대처법 대응 전략 관련 포스팅입니다. 지난 포스팅부터 역전세 시리즈를 하고 있습니다. 지난 글에서는 공급이 없는데도 (역전세 발생하는 진짜 이유)에 대해 알아봤는데요. 이번에는 역전세 대란에서 살아남는 실제적인 방법을 알려드리겠습니다.
역전세 대란
2~3년 전만 해도 부동산 시장이 참 좋았습니다. 그때는 금액적으로 착한 전세 찾기가 힘들었습니다. 저층 아파트 전세도 돌아서면 몇천씩 오르고, 억 단위도 바뀌었습니다. 그런데 지금은 똑같은 주인, 똑같은 세입자인데 입장이 완전히 달라졌습니다.
몇 년 전 높은 전세 금액으로 세입자에게 콧대 높았던 집주인들이 지금은 전세금을 못 내주는 위기에 처해서 세입자에게 미안해지는 상황이 많아졌습니다. 이렇게 시장의 모습에 따라 입장이 달라지게 됩니다.
예를 들어 2년 전에 세입자와 전세금 3억으로 전세 계약을 체결했습니다. 세입자가 계약을 연장하지 않으면, 계약 기간이 만료됐을 때 전세금을 돌려줘야 합니다. 그럼, 보통 주인들은 다음 세입자를 똑같이 3억에 구하거나 부동산 시장이 좋아서 전세금을 더 올려서 3억 2천에 새로운 세입자가 구해지면 주인 입장에서는 3억 내주기가 쉽겠죠? 지금까지는 이런 순환이 참 잘된 시장이었습니다.
그런데 지금은 부동산 시장이 좋지 않아서 애를 먹습니다. 몇 년 전 최고가에 계약된 전세 금액에서 지금은 많이 떨어진 상황이죠. 작게는 -3,000만 원부터 -7,000만 원, -8,000만 원, -1억 원 이렇게 수두룩합니다.
이렇게 3억이었던 전세 아파트가 2억 5천, 2억에 내놔도 나가지 않습니다. 많게는 -1억에서 -1억 5천까지 떨어진 아파트들이 꽤 보입니다. 수도권의 경우에는 -5억, -7억인 곳도 있습니다. 최근 많이 올랐던 물건일수록 전세가 하락도 억 단위씩 떨어지는 피해가 큽니다.
이건 집주인이 나빠서 그런 게 아니고 그때는 시장이 워낙 상승장이어서 계속 오를 거라는 생각이 주를 이뤘습니다. 주인 입장에서 전세금은 ‘무이자 대출’입니다. 세입자에게 받은 전세금을 통장에 그대도 넣어 두는 분들은 많지 않습니다. 워낙 부동산 시장이 좋았기 때문에 그 전세금을 다른 갭투자에 활용합니다. 즉, 세입자에게 받은 전세금이 곧 나의 투자 금액인 거죠.
그래서 아파트나 빌라, 주택을 구입하고 집값이 상승하면 또 그 상승분이 이득이 되고 그렇게 계속 선순환을 그려오던 부동산의 갭투자가 지금은 꽁꽁 얼어붙기 시작했습니다.
그리고 세입자 입장에서는 목돈을 주인에게 맡기고 집을 무상으로 쓴 다음 기간이 끝나면 그 돈을 받아서 나갈 수 있으니까 전세 제도가 그렇게 나쁜 건 아니었습니다. 또 보일러나 집에 중요한 부분에 수리할 거 있으면 집주인한테 고쳐 달라고 할 수도 있죠. 자본주의 시장에서 서로에게 이익이 되는 부분이 있으니까 이 방법을 택했을 겁니다.
어쨌든 주인 입장에서 전세금은 ‘무이자 대출’과 같고 어차피 돌려줘야 할 금액이니 이 투자금액에 너무 많은 욕심을 부리지 말고 신중하게 생각해야 합니다. 그 당시 상승의 가치보다 욕심을 덜 부리신 분들은 지금 그나마 버틸 수 있고 잘 지나갈 수 있습니다. 하지만 그 당시 전세금을 너무 높게 부른 분들은 지금 정말 힘든 시기를 맞았습니다.
결국 초과 수익을 창출하는 것보다 시대의 흐름에서 저평가를 볼 수 있는 눈이 정말 중요하다는 것을 배웁니다.
역전세 대처법
그럼, 지금부터는 실질적인 역전세 대처법에 대해 알아보겠습니다. 결국 남에게 돈 빌리는 아쉬운 소리 안 하고, 현실적으로 풀어가는 제일 좋은 방법은 주인과 세입자가 서로의 상황을 충분히 나누고 파악한 다음 계약 조건을 절충해서 재연장하는 방법입니다. 일단 원초적인 방법부터 차근차근 하나하나 알아보겠습니다.
기존 전세금이 3억이었고 세입자가 나간다고 해서 다음 세입자를 구해야한다고 가정해 보겠습니다. 그래서 전세금 2억 3천에 계약했고 역전세가 일어났죠.
1. 빠진 전세금 돌려주기
이 경우 방법 첫 번째는 빠진 전세금을 돌려주는 것입니다. 돌려줄 전세금이 있으면 아무 걱정 없습니다. 그런데 이 경우 빠진 금액이 -7,000만 원인데요. 7,000만 원, 1억 이렇게 큰 돈을 한 번에 준비하기는 어렵습니다. 이 목돈을 마련할 수 있는 방법을 생각해 보겠습니다.
1) 신용대출 받는다. 2) 지인에게 빌린다. 3) 부모님에게 빌린다. 4) 로또를 산다. 5) 복권을 산다. 정말 답이 안 나옵니다. 보통 갭투자 하시는 분들은 다른 집도 투자로 사두시는 경우가 많습니다. 그래서 이럴 때는 다른 자산을 과감하게 급매로 정리해야 합니다.
하락기에는 잘 팔리지 않기 때문에 급하면 급할수록 낮은 금액으로 매물이 나오기 때문에 아까워도 결단을 내려서 급매로 정리하시길 바랍니다. 상승 시장에는 주인들이 단결해서 아파트 가격 올리기 위해 으쌰으쌰 하는 친구가 됩니다. 하지만 하락장에는 내가 더 빨리 팔아야 하니까 경쟁 상대가 되죠.
2. 역월세 지급하기
다음으로 현장에서 가장 많이 하는 방법으로 이자를 대신 지급하는 역월세 방법이 있습니다. 세입자가 전세 대출했을 경우 이자 비용이 만만치 않은데요. 빠진 전세금의 이자만큼 주인이 부담해 주는 것입니다. 역으로 월세처럼 준다고 해서 역월세 개념입니다.
빠진 금액이 -7,000만 원이면 7,000만 원의 이자를 계산해서 1년에 350만 원, 혹은 다달이 30만 원씩 주인이 세입자에게 지급하는 거죠. 이 개념이 바로 역월세 개념입니다.
그런데 세입자 입장에서는 그 집이 경매로 넘어갈 수도 있기 때문에 매달 받기에는 불안하겠죠. 그래서 일시불로 주는 경우가 많습니다. 1년이면 350만 원, 2년이면 700만 원이겠네요. 그리고 주인에 따라서 기간을 더 늘려준다든지 집에 있는 문제나 불만을 해결해 준다든지 하는 등의 추가 혜택을 더 주기도 합니다. 심지어 전세 계약하면 샤넬 백 준다는 집주인도 있었죠.
3. 재계약 하기
세 번째 방법은 기존 세입자와 재계약하는 것입니다. 가장 좋은 방법인데요. 기존 세입자가 한 번 더 그 집에서 연장해서 살 수 있는 조건이 서로 가장 최고의 상황입니다.
주인은 내줄 돈이 없고, 세입자로서는 분양받은 아파트에 입주해야 하는 상황이 가장 속상한데요. 받은 전세금으로 잔금을 치르고자 했던 세입자로서는 돈을 못 받으니까 이러지도 저러지도 못하고 이자는 자꾸 늘어나는 상황이 제일 안타깝습니다. 새집을 두고도 못 들어가는 상황이고 자금적인 면에서는 돈이 자꾸 세고 있으니까요.
세입자가 학업이나 근무 이동으로 다음 이사 갈 곳이 확정일 때 제일 난감할 겁니다. 하지만 세입자를 붙잡을 수 있는 상황이면 자존심 세우지 말고 기존의 세입자를 붙잡으셔야 합니다. 요즘은 세입자 구하는 게 정말 어렵기 때문에 현 세입자를 우선 잡아보시길 바랍니다. 그래서 현 세입자와 관계를 잘 맺으시길 바랍니다.
▣ 현 세입자를 잡으세요
계약 만기 시점이 다가올 때 세입자에게 먼저 전화를 걸어보세요. 만기 시점이 너무 바짝 다가왔을 때 하지 말고 적당한 때에 연락해서 잘 지내고 있는지 안부도 물으시고 집에 고장 난 부분은 없는지 불편한 건 없는지 이동 계획이나 상황을 파악해 보세요. 그래서 만기가 다가올 때 직접 좋은 조건을 제시하면서 협의로 잘 풀어가시길 바랍니다.
무조건 안 된다고 생각하지 마세요. 걱정이 현실이 되는 건 아닙니다. 걱정만 가득 안고 있으면서 아무것도 안 하는 것보다는 일단 말해보세요. 정 입이 안 떨어지면 계약해 준 부동산 소장님을 통해 상황이나 세입자의 니즈를 파악해 보세요. 연장 계약을 할지 안 할지, 나갈지, 계속 살지는 정말로 그 상황이 되어봐야 아는 겁니다.
세상에는 생각보다 여유 있는 세입자도 많습니다. 지금 세입자로 계신 분 중에 재건축이 되어서 분양 전에 본인도 어디선가 주인 입장으로 세를 주고 있으면서 세입자로 살고 있는 분도 많습니다. 그리고 이러한 상황을 이해하고 기다려 주는 분들도 계시고요. 상황이 정말 천차만별이고 가지각색입니다.
세입자 입장에서도 이사해야하는 입장에서 이사가 보통 일이 아니죠. 요즘 물가가 올라서 이사 비용도 많이 들어서 한번 이사 가면 기본 500만 원 정도는 나간다고 생각해야 합니다.
평균 부동산중개료를 100~200만 원은 잡아야 하고 이사 비용도 평균 200만 원 정도는 잡아야겠죠? 또 요즘 청소 비용도 정말 비쌉니다. 뭐 추가 뭐 추가하면 평균 50~100만 원 정도는 잡으셔야 합니다. 또 그 집에 맞는 가구나 이사 업체 선정, 가전 가구 이전 비용 등등도 알아보고 이사해야 하고 시간도 맞춰야 하죠. 새로운 집에 적응하는 기간까지 생각하면 너무 골치 아파서 기존 주인분과 잘 협의해서 그냥 연장해서 살기를 원하시는 분들도 더러 많습니다.
우리의 생김새가 다른 것처럼 사람의 성향과 성격 또한 다릅니다. 전세금을 못 내줘서 임차권등기명령이 내려져 있는 집도 있지만, 잘 풀린 케이스도 많습니다.
역전세 대란 잘 풀린 사례
역전세 대란 속에서 잘 풀린 사례를 말씀드리겠습니다. 전세 계약이 완료되는 시기인데 집에 아기천사가 태어났습니다. 아기가 태어나면서 노부부이던 세입자가 자녀가 있는 타지역으로 도와주러 가면서 정신이 없다 보니 주변 전세 금액도 체크 못 하고 그냥 자연스럽게 재계약된 사례가 있습니다.
또 다른 경우를 보면 남에게 싫은 소리 못하고 쿨하고 자존심이 강한 분들은 전세금을 페이백해주는 것도 거부하는 경우가 있습니다.
반대로 되려 세입자에게 화내는 분들도 있고 미안함을 공손하게 전하면서 양해를 구하는 분들도 계십니다. 세입자에게 소탈하게 내가 지금 사정이 이런데 돈이 묶여있어서 그러니 여유가 된다면 내 사정 좀 봐달라고 낮은 마음으로 싹싹 부탁하는 집주인도 있습니다. 그럼, 그 세입자분은 본인의 상황도 여의찮으면서 직접 손해를 보시면서까지 양해해 드리는 분도 있습니다.
부동산도 결국 사람과 사람 사이에서 일어나는 일이다 보니 결국 집주인과 세입자가 어떻게 풀어갈 것인지가 가장 중요한 포인트입니다. 이사를 무조건 가야 하는 상황이면 어쩔 수 없지만 세입자의 상황을 먼저 파악한 다음 인간적으로 잘 풀어보시길 바랍니다.
이상 역전세 대란 집주인 대처법 대응 전략 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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