최우선변제권 조건, 소액임차보증금 범위, 기준시점, 전국 최우선변제금 표, 우선변제권 차이

최우선변제권 조건 소액임차보증금 범위 기준시점 관련 포스팅입니다. 오늘은 내 보증금을 지키기 위해 꼭 알고 있어야 하는 최우선변제에 대해 알아보겠습니다. 가장 최근 개정된 내용까지 해서 꼭 알아야 할 핵심 내용들만 쏙쏙 뽑아 정리했습니다.

최우선변제권이란?

최우선변제권이란 보증금이 일정 금액 이하인 세입자가 일정 요건을 갖추면 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

전세나 월세로 살고 있던 집이 경매에 넘어갈 경우 법원은 그 집을 판 돈으로 집주인의 채권자들과 세입자들에게 순서대로 돈을 나눠주는데요.

이때 최우선변제권을 가진 세입자는 순위와 상관없이 다른 사람들보다 먼저 보증금의 일정액을 받을 수 있습니다. 이렇게 최우선변제는 세입자의 보증금을 지켜주는 참 좋은 제도입니다.

우선변제권 최우선변제권 차이

우선변제권 최우선변제권 차이는 무엇일까요? 쉽게 설명하자면 최우선변제권은 임차인보다 앞서 설정된 근저당이 있어도 법에서 정해진 일정 금액만큼은 앞에 있는 근저당보다 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다.

그런데 우선변제권은 다른 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리는 있지만, 나보다 앞선 선순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수는 없죠.

즉, 우선변제권은 후순위 권리자보다 우선되는 것이고, 최우선변제권은 선순위 관리자보다 우선되는 것입니다.

최우선변제권 조건

다음으로 최우선변제권 조건을 알려드리겠습니다. 최우선변제는 누구나 받을 수 있는 것은 아닙니다. 최우선변제를 받기 위해서는 법에서 정한 요건을 갖춰야 하기 때문이죠.

1. 점유와 전입신고

먼저 세입자가 최우선변제를 받기 위해서는 점유와 전입신고를 해야 합니다. 점유는 그 집에 들어가서 실제로 사는 것을 말합니다. 전입신고는 주민센터에 방문해서 주민등록을 하는 것을 말하죠. 이렇게 점유+전입신고 2가지 조건이 갖춰져야 최우선변제를 받을 수 있습니다.

참고로 확정일자는 최우선변제권의 필수 요건은 아닙니다. 그래서 확정일자가 없어도 최우선변제권을 행사할 수 있죠. 그런데 우선변제권은 얘기가 다릅니다. 우선변제권은 반드시 확정일자와 전입신고 둘 다 받아야 합니다.

2. 소액임차인

두 번째로 최우선변제를 받기 위해서는 법에서 정한 소액임차인에 해당해야 합니다.

임대차보호법에는 이렇게 소액임차인의 범위가 나와 있는데요. 여기에서 내 보증금이 소액임차인 범위에 해당하는지 확인하면 됩니다.

▣ 소액임차인 여부 확인 방법

그럼, 이제 소액임차인 여부를 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 먼저 등기부등본에서 선순위 담보물권의 접수일을 확인해야 합니다. 담보물권에는 근저당권/가등기담보권/유치권 등 여러 종류가 있지만 우리가 가장 흔히 보는 건 근저당권이기 때문에 쉽게 담보물권은 근저당권이라고 생각하셔도 무방합니다.

따라서 선순위 담보물권의 접수일이란 가장 먼저 설정된 근저당권의 접수날짜라고 생각하시면 됩니다. 이렇게만 말씀드리면 이해하기 어려울 테니 실제 등기부등본을 보면서 말씀드리겠습니다.

이렇게 등기부등본을 확인해서 가장 먼저 설정된 근저당권의 접수 날짜를 확인하면 됩니다. 위 표에서 가장 먼저 설정된 근저당권 접수 날짜는 2018년 3월 23일로 되어있는 걸 확인할 수 있습니다. 이제 이 선순위 근저당권의 접수일이 소액임차인 표에서 어떤 기준시점에 포함되는지를 확인하면 됩니다.