전세제도 문제점 전세사기 원인 빌라왕 갭투자 글입니다. 역전세와 전세사기 영향으로 올해 상반기에 제때 돌려받지 못한 보증금 규모가 무려 2조 원에 육박하는 것으로 나타났습니다. 이 말도 많고 탈도 많은 전세제도 문제점을 자세하게 설명해 드리겠습니다.
피해 현황
작년부터 전세사기가 끊이지 않고 대형 사건도 계속해서 터지고 있습니다. 빌라왕이나 오피왕, 건축왕들이 끊임없이 나오고 있죠. 수백 채나 되는 집을 매입해서 전세를 내줬는데 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 않고 그대로 먹은 후 잠적하고 있고 앞으로 이 피해는 더 커질 겁니다.
전세 계약기간은 짧아도 2년인데 작년에 계약한 집은 내년까지는 가야 터지는 거라서 앞으로 터질 게 더 많이 남았다는 거죠. 지금 전국에 있는 공동주택 중에서 무려 40%가 깡통전세입니다. 지금 전세로 살고 있는 분들의 절반 가까이가 전세사기 위험에 노출된 거죠.
2030 전세사기 피해
피해자 중에 유독 20~30대가 많습니다. 사회 초년생에 신혼부부, 그리고 대학생까지 있습니다. 사회생활을 사기부터 당하고 시작하는 거죠.
얼마 전 인천에서 대형 전세 사기가 있었죠? 피해자 중 세 분이 극단적인 선택을 했는데 전부 2~30대였습니다. 청년들의 피해가 큰 이유는 일단 내 집 마련할 돈이 아직은 없으니까 전세 자체를 청년들이 많이 가죠.
전세도 아파트는 부담되니까 작은 원룸이나 투룸으로 많이 가는데 이런 집은 주로 빌라나 오피스텔인데 이곳들은 시세가 정확하지 않습니다. 그래서 가격을 속이는 게 쉽죠. 이러면 매매가랑 비슷하게 전세가를 높게 받을 수 있습니다. 그만큼 갭투자 하기 쉬운 구조고 전세사기도 많이 발생하죠. 특히 청년들은 경험이 부족하니까 속이기도 쉽습니다.
청년들 입장에서는 집을 사기에는 돈이 없고 월세로 가자니 돈이 안 모여서 전세로 갔더니 사기를 당하는 꼴이죠. 그럼, 청년들은 대체 어디로 가야 할까요? 청년의 주거 불안정이 참 문제입니다.
전세제도 문제점
원래 전세는 서민을 위한 제도로 비교적 저렴하게 주택을 공급할 수 있고 내 집 마련까지 올라가는 사다리 역할을 해왔는데 지금은 여러모로 변질했습니다. 특히 전세 제도가 존재하는 한 전세 사기도 계속해서 나올 수밖에 없는 구조입니다.
생판 남인 집주인한테 전세보증금을 맡긴다는 거 자체가 언제든 떼 먹힐 위험을 내포하고 있는 겁니다. 이 때문에 전세 구조에 대해 알고 있을 필요가 있습니다.
집주인이 돈이 필요한 경우 돈을 빌릴 곳이 두 군데 있습니다. 바로 은행이랑 세입자죠. 은행은 집을 담보로 잡고 대출받을 수 있고 세입자한테는 집을 전세로 주고 전세보증금을 받을 수 있습니다.
전세보증금이라는 게 결국은 사채입니다. 사실상 세입자가 집주인을 상대로 돈을 빌려주는 사채업을 하는 거죠. 물론 따로 이자를 받지는 않고 집에 대한 사용권을 받는 형식인데 결국은 세입자가 채권자입니다. 문제는 채권자의 권리가 거의 없다는 것이죠.
제일 중요한 담보에 대한 권리부터가 없죠. 보통 담보 대출은 돈을 못 받을 때를 대비해서 담보를 잡아둡니다. 예를 들어 주택담보 대출은 집을 담보로 잡고 전당포도 금붙이를 담보로 미리 받는데 세입자들은 담보를 안 잡습니다. 그래서 돈을 떼였을 때 그 대신으로 받을 담보가 없죠. 그만큼 대책 없이 돈을 빌려주는 게 전세입니다.
그리고 돈을 빌려줄 때 중요한 게 정보인데요. 세입자가 돈을 맡기는 집주인이 나중에 이걸 갚을 능력이 있는지 판단할 정보가 있어야 합니다. 예를 들어 소득에 비해 빚이 많거나 은행 이자가 연체되고 세금도 밀리고 있다면 갚을 능력이 없다고 보고 안 빌려주는 게 맞는데 세입자 중 대부분은 이런 정보를 하나도 모른 채 전세 계약을 합니다. 부동산 중개인이 하는 괜찮다는 말만 믿고 계약하는 구조죠.
결국 신원이 확실하지 않은 사람한테 돈을 빌려주는 겁니다. 정보의 불균형이 사기에 취약한 구조를 만듭니다.
갭투자를 만든 전세제도
전세제도의 가장 큰 문제는 갭투자를 가능하게 한다는 겁니다. 집 한 채만 있으면 은행에서 돈 빌릴 수도 있고 세입자한테도 빌릴 수 있으니까 빌린 돈만 합쳐도 집 한 채 살 돈이 나오죠. 사실상 내 돈 한 푼 안 들이고 빌린 돈만으로도 집을 살 수 있는 겁니다. 살짝 부족하면 내 돈 조금 채우면 되고요.
이런 식으로 집 사는 걸 갭투자라고 하는데 이 갭투자 문제는 능력이 없고 돈이 없어도 집을 살 수 있다는 겁니다. 그래서 수많은 영끌족이 만들어졌죠. 집값이 이렇게 폭락할 줄 모르고 ‘집값은 계속 오른다.’, ‘지금 안 사면 호구다.’ 이렇게 가스라이팅 당하면서 쫓기듯이 무리해 가며 집들을 산 겁니다.
그런데 영끌족보다 더 큰 문제는 빌라왕들이 탄생했다는 겁니다. 이들은 무자본 갭투자로 몇백 채씩 부동산을 매입했습니다. 제도적인 허점을 극대화해서 악용한 거죠. 이런 말도 안 되는 투자가 가능했던 게 참 안타까운 부분인데요. 결과적으로 엄청나게 많은 빚쟁이 투자자가 양산됐습니다. 그런데 집 값이 폭락하면서 투자가 실패로 돌아갔고 빚을 갚지 못하면서 문제가 되고 있습니다.
전세 계약이 끝나서 세입자가 나갈 때가 되면 집주인이 전세보증금을 돌려줘야 하는데 돌려줄 돈이 없습니다. 돈 빌린 거를 집 살 적에 다 써버렸으니까요.
그럼, 이 돈을 어떻게 갚을까요? 지금 세입자가 나간다는 건 결국 다음 세입자가 들어온다는 거죠? 이다음 세입자한테 전세보증금을 받아서 이전 세입자한테 돌려주는 겁니다. 그렇게 돌려막기를 하는 게 기본적인 전세 구조인데 이 구조가 지속되려면 전제 조건이 하나 있습니다. 전셋값이 떨어지면 안 된다는 겁니다. 즉, 부동산 경기가 계속 좋기만 해야 하죠. 이건 애초에 불가능한 전제입니다. 전세가는 언젠가 떨어질 수밖에 없습니다.
리스크 세입자가 떠안아
예를 들어 전세가가 4억에서 2억으로 떨어지면 이전 세입자에게는 4억을 돌려줘야 하는데 다음 세입자가 들어올 때 2억밖에 못 받습니다. 집주인이 여유자금이 있으면 자기 돈 2억을 얹어서 갚으면 되는데 문제는 영끌족이 많다는 겁니다. 갭투자 하는 빚쟁이들이죠.
사실 엄밀히 말하면 사기는 아닌데 세입자 입장에서는 돈을 못 받으니까 전세사기처럼 느껴지죠. 영끌족도 이걸 원한 게 아닙니다. 집값이 폭락해서 본인들도 손해가 크고 금리가 올라서 이자 내기도 버겁죠. 그런데 결과적으로는 세입자들에게 피해를 준 겁니다. 내 부동산 투자의 리스크를 세입자가 떠안은 셈이죠.
부동산이 폭락하기 전 최근 몇 년 동안은 이렇게 전셋값이 엄청나게 올랐습니다. 그만큼 고점에서 비싸게 전세 계약을 한 분들이 많은데 갑자기 전세가가 폭락하니까 전세보증금을 못 받는 상황이 됐죠.
전세가가 떨어지지 않는다는 가정이 있어야 전세보증금을 돌려받는 구조인데 언젠가 가격은 떨어질 수밖에 없고 누군가는 폭탄을 받는 구조였다는 거죠.
그런데 이게 주식을 하다가 고점에서 물린 경우라면 자기 자신이 투자한 거니까 억울할 게 없는데 세입자들은 본인이 투자한 게 아닙니다. 집주인들이 부동산에 투자했다가 실패한 건데 이 실패의 리스크를 세입자가 같이 떠안는 겁니다.
담보도 없고 정보도 없이 생판 남한테 돈을 빌려줬는데 알고 보니 집주인들의 상당수는 돈 갚을 능력이 없는 사람들이고 언젠가 전세가가 떨어지면서 터지게 될 폭탄이었다는 겁니다.
서민을 더 힘들게 해
이 때문에 이 전세제도 자체가 전세사기를 만들어 왔다는 얘기가 나오죠. 특히 이 전세제도가 갭투자를 할 수 있도록 투기 자금을 대주다 보니까 투기 자금이 그대로 부동산 시장으로 들어갔고, 이렇게 투기 수요가 증가하면서 집값이 전체적으로 올라간 겁니다. 이 전세가 매매가를 올린 겁니다.
그만큼 서민들은 집 사기가 더 힘들어졌고 더 오랫동안 전세에 갇히게 됐는데 ‘이게 어딜 봐서 서민을 위한 제도냐’, ‘전세라는 게 투기를 위한 제도로 변질했다’는 얘기가 나옵니다.
전세자금 대출
문제는 전세제도가 이렇게 위험하고 부작용도 많은 상황인데 정부에서 이를 고치기도 전에 오히려 권장했다는 게 문제입니다.
우리나라는 전세자금 대출이 굉장히 잘 돼 있습니다. “전세보증금 없어요? 대출해 드릴게요.”, “월세 말고 차라리 대출받고 이자를 내세요.”, “정부에서 이자 싸게 해줄게요.” 이런 식으로 청년과 서민들을 전세로 살게 유도했습니다. 언제 터져도 이상할 게 없는 화약고로 청년들을 밀어 넣은 거죠. 물론 원래 의도가 이런 건 아니고 변질한 겁니다.
문제는 이 과정에서 전세 수요가 증가하니까 전세가가 폭등했고 사실상 대출 없으면 전세를 구하지 못하는 상황이 됐습니다. 전세 살기 편해지라고 만든 게 대출인데 반대의 효과가 났습니다. 그리고 전세가가 오르니까 매매가도 같이 올라서 집값이 더 비싸지면서 집을 사는 것도 더 어려워졌죠. 서민을 위한다는 전세자금 대출이 전세가도 올리고 집값도 올리면서 서민들을 더 힘들게 만들었습니다.
전세자금 대출이 결국은 부동산 시장으로 흘러 들어가면서 투기하는 사람들만 돈 벌게 해줬습니다. 그리고 전세보증금을 현금으로 냈다면 사기를 당해도 모은 돈만 날리고 끝인데 전세자금 대출을 받은 채로 사기당하면 빚쟁이까지 돼버리는 게 문제입니다.
결국은 청년들이 대출받게 하고 사기당하게 하고 빚쟁이로 만드는 게 과연 청년을 위한 제도일까요?
전세사기 피해 과정
이런 구조적인 결함 속에서 피해자들은 정확히 어떻게 고통받고 있을까요? 지금부터 피해자 입장에서 전세사기 피해 과정을 설명해 드리겠습니다.
만약 내가 전세를 살았고 전세 계약이 끝나서 다른 곳으로 이사를 해야 해서 집주인에 연락했는데 연락도 안 되고 돈 없다면서 자꾸만 피합니다. 세금이 밀렸다는 둥 대출 이자가 연체됐다는 둥 실제로 돈 없다는 소문이 들리기 시작하죠.
은행도 자꾸 이자가 밀리니까 집주인이 돈 갚을 능력이 없다고 보고 담보로 잡아둔 집을 팝니다. 경매에 넘기는 거죠. 보통은 한 번에 안 팔리고 여러 번 유찰이 되고 재경매에 들어갑니다. 이 과정에서 가격이 토막 나고 결국 헐값에 집이 팔리죠. 은행이랑 세입자가 빌려준 돈으로 산 집인데 원래보다 싸게 팔린 거면 이미 내 원금은 날아가는 겁니다. 내 전세보증금을 온전히 다 받기는 글렀다는 거죠.
원래 투자에 실패하면 투자자인 집주인이 원금손실을 보는 게 정상인데 문제는 이게 갭투자라서 집주인의 원금이 안 들어가 있어서 원금손실을 세입자가 대신 보는 겁니다. 그리고 이미 원금 손실이 난 건데 이걸 나 혼자 먹는 것도 아닙니다. 세입자 말고도 은행이랑 국가가 나눠 먹어야 하죠.
게다가 이 돈을 받는 것도 순서가 있어서 보통은 먼저 나라에서 밀린 세금을 떼어가고 그다음에는 은행이 대출 원리금을 가져갑니다. 사기 매물은 보통 은행에 선순위 권이 잡혀있기 때문이죠. 이렇게 다 하고 남은 돈을 세입자가 받는 것이기 때문에 거의 못 받습니다. 사실상 전세보증금을 거의 다 날리는 구조입니다.
그런데 피해자 중 상당수는 전세보증금이 전 재산인 경우가 많아서 전 재산을 잃는 거죠. 그나마 0부터 시작하면 다행인데 마이너스로 시작하는 경우가 많습니다. 이 전세보증금은 내 돈이 아니라 전세자금 대출인 경우가 매우 많습니다. 갑자기 억대 빚이 생겼고 갚지 못하면 신용불량자까지 될 수 있습니다. 평범하던 인생이 엄청나게 고달파집니다.
그리고 집이 팔렸으니까, 집주인이 바뀌겠죠? 이 새로운 집주인도 새로 세입자를 받아서 전세보증금을 받고 싶으니까 빨리 퇴거하라고 독촉당합니다. 어디 갈 데도 없고, 갈 돈도 없는데 말이죠. 그 상태에서 서류 수십 장을 준비해서 온갖 기관에 도움을 청해보는 데도 해결이 잘 안 됩니다.
관련자들은 잠적해서 연락도 안 되고 잡아도 그냥 배 째라고 나옵니다. 이 과정에서 심신은 지쳐가고 우울증에 걸리고 결국엔 극단적인 선택까지 하게 되는 겁니다. 과거 고생한 것들은 싹 다 증발했는데 현재의 고생은 아무런 피드백이 없고 미래는 더 큰 고생길이 훤히 보이니까 버티지를 못하는 거죠.
부동산의 책임
그런데 보통은 은행에 이미 빌린 돈이 있는 집이고 근저당권이 많이 잡혀있으면 전세 계약하기 전에 한 번은 의심해야 하는데 피해자들은 대체 왜 이런 위험한 집에 들어갔을까요? 여기서 부동산이 조금 문제 됐습니다.
저도 부동산 계약할 때마다 느끼는 게 좋은 중개인도 계시지만 이상한 사람도 진짜 많습니다. 자격증 빌려서 야매로 하는 분도 있고 사기꾼들이 중개인들한테 문제 있는 매물을 줄 때 수수료를 엄청 많이 챙겨주는데 이 돈에 중개인도 눈이 도는 겁니다. 그래서 문제가 있는 집인데 마구 추천해 주죠.
애초에 사기꾼이랑 짜고 치는 경우도 있고 의심하는 세입자를 자꾸 안심시키려 합니다. 안 되면 대신 보증금 돌려줄 테니까 보증금은 걱정하지 말라며 보증서까지 씁니다. 그래서 세입자들은 믿고 계약하죠.
근데 잘 생각해 봐야 할 게 부동산은 보험사가 아니고 자영업입니다. 몇 억씩이나 대신 변제해 줄 능력이 없습니다. 능력도 없으면서 책임지겠다는 건 사기치겠다는 것이죠. 실제로 몇 년 뒤에 계약 끝나고 문제가 생겨서 찾아가면 그 부동산은 이미 폐업하고 잠적한 상태입니다.
‘전세 보증보험에 가입하면 된다.’, ‘돈 떼이면 나라에서 대신 받아준다.’ 이런 이야기가 있는데 이것도 가입이 잘 안되는 경우가 많고, 가입했는데도 보상받지 못하는 경우가 부지기수입니다. 문제가 터지면 누군가 수습해 줄 거로 생각하면 안 됩니다. 그 누구도 수습해 주지 않습니다.
예방이 최선
예방이 최선
예방이 최선
사실상 전세사기 당하면 보상받기가 정말 힘든 게 일단은 사기꾼들이 잘 안 잡힙니다. 바지 임대인 세워놓고 잠적해 버립니다. 어떻게 잡는다 해도 고의성을 입증하기 쉽지 않아 처벌이 힘듭니다. ‘나도 투자했다가 실패했다.’, ‘망해서 돈이 없는데 어떻게 돈을 주냐’고 나오면 답이 없습니다. 설령 처벌된다 해도 돈 없다고 배 째라고 나오면 보상받을 길이 없습니다. 범죄자들이 참 살기 좋은 나라죠? 이렇게 사후 처리가 힘들다 보니까 예방이 최선입니다.
이상한 집은 그냥 보지도 마세요. 잘 모르겠으면 그냥 월세로 가시고 월세가 조금 높아도 리스크를 줄이는 보험료라고 생각하고 조금 저렴한 데로 가서 아껴 쓰면 됩니다. 전세로 갈 거면 공부 많이 하시길 바랍니다.
전세제도 문제점이 이렇게나 많지만, 폐지할 수 없는 게 세입자들 다 길거리에 나앉게 할 것도 아니고 투자하는 분들의 이해관계도 있다 보니까 잘 고쳐가면서 쓸 수밖에 없을 거 같은데요. 정치하는 분들이 조금 더 힘 써주면 좋겠습니다.
이상 전세제도 문제점 전세사기 원인 빌라왕 갭투자 관련 포스팅을 마칩니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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