월세 전세 led등 고장 교체 비용 집주인 세입자 누가 부담하는지에 관한 글입니다. led등이 고장나거나 수명이 다하여 교체해야 할 때 집주인이 수리비를 부담해야 하는지 세입자가 부담해야 하는지 궁금하실 텐데요. 오늘 이 부분을 확실히 알려드리겠습니다.
집주인 세입자 수선 의무
누가 수리비를 부담해야 하는지를 알려면 먼저 집주인과 세입자의 수선 의무를 알아야 합니다. 여기에서 한 가지 짚고 넘어가야 할 것이 한 가지 있는데요. 월세는 집주인이 다 수리하는 게 맞지만, 전세는 세입자가 직접 수리하면서 살아야 한다고 알고있는 분들이 많습니다. 그런데 여기에서 말하는 전세는 전세권 등기를 한 경우를 말합니다. 전세권 등기를 하게 되면 수선 의무나 관리 의무가 다 임차인에게 부담됩니다.
우리가 흔히 임대차 계약에서 진행하는 전세, 월세는 법적으로 구분을 두고 있지 않아서 집주인이 수선해 줘야 하는 의무가 발생합니다. 민법 제623조 ‘임대인의 수선의무’에서도 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 명시되어 있습니다.
이렇게 법적으로는 수선 의무가 있지만, 어디서 어디까지는 임대인이 수선 의무를 부담하고, 어디서 어디까지는 임차인이 부담하는지에 대한 정확한 범위가 규정되어 있지는 않습니다.
그동안의 판례를 보고 해석하자면 임대인이 부담해야 하는 부분은 건물 주요 구성 수선과 같은 대규모 수선, 즉, 난방, 상하수도, 전기 시설, 보일러 파손 등 임차 주택의 주요 설비에 관해서는 임대인이 수선해야 하고, 임차인의 고의/과실에 기한 파손이나 형광등 교체, 현관문 건전지, 욕실 샤워기 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 등은 임차인이 부담하는 것으로 보고 있습니다.
▣ 임대인 수선 의무 면책 특약
간혹 ‘모든 수선 의무는 임차인이 부담한다’라는 임대인의 수선 의무를 면책시키는 특약을 넣기도 하는데요. 이렇게 특약을 넣었음에도 불구하고 대법원 판례에서는 소규모 수선은 임차인이 하는 게 맞지만, (특약에도 불구하고) 대규모 수선이나 목적대로 사용할 수 없을 만큼의 수선이 필요한 경우에는 임대인이 해주는 게 맞다고 보고 있습니다.
그런데 만약 수선의 범위를 구체적으로 명시한 경우에는 대규모 수선도 임차인이 부담하는 것으로 보고 있습니다. 예를 들어 특약에 콕 집어서 ‘배관 문제는 임차인이 수선의무를 부담한다.’고 명시했다면 이 특약은 유효해서 배관에 문제가 발생했을 때 대규모 수선이라고 할지라도 임차인이 그 수선 의무를 부담합니다.
이렇게 법적으로 임대인과 임차인의 수선 의무에 대한 큰 기준은 있지만, 구체적으로 어디서부터 어디까지는 임대인이, 어디서부터 어디까지는 임차인이라고 명확하게 구분된 것도 아니고, 비용으로 나뉘어 있는 것도 아니어서 분쟁이 계속 발생할 수밖에 없습니다.
그래서 애초에 계약할 당시부터 수선 의무를 어디서부터 어디까지는 집주인이 해줄 것이고, 나머지는 임차인이 해야 한다는 내용을 구체적으로 명시하는 게 좋습니다.
예를 들어 주요 주거 기능인 수도, 전기, 가스, 난방, 배수, 그리고 옵션이 있다면 이 옵션까지 해서 여기에 문제가 발생할 때는 임대인이 해주는 게 맞지만, 나머지 부분은 임차인 본인이 해야 한다고 명시하는 거죠.
이때 임대인이 항상 수선을 해줘야 하는 것은 아니고, 임차인이 선관주의 의무 즉, 선량한 관리자로서 의무를 다했음에도 불구하고, 문제가 발생했을 때만 수선해 주는 걸로 특약을 적으면 되겠습니다.
월세 전세 led등 교체 누가 부담?
그렇다면 월세 전세로 살던 중 led 등을 교체해야 할 때는 누가 부담해야 할까요? 형광등 교체 비용은 임차인이 부담하는 게 맞는데, LED등은 그 기준이 어떻게 되는지 궁금하실 겁니다. 집에서 사용하는 led등은 크게 두 가지 형태로 나눌 수 있습니다.
첫 번째는 일반 형광등처럼 교체가 쉽고, 집 구조체와 일체화 되어있지 않은 led등이 있고, 두 번째는 벽면이나 천장에 부착되어 있어서 이를 떼는 것이 쉽지 않거나 때로는 어떤 구조물에 매설되어 있어서 마치 집 구조체와 일체화되어 설치된 led등이 있습니다.
▣ 첫 번째 형태
먼저 일반 형광등처럼 교체가 쉽고, 집 구조체와 일체화되어 있지 않은 led등은 형광등처럼 간단한 수선, 소모품 교체이므로 원칙적으로 임차인에게 수선 의무가 있다고 봐야 합니다.
단, 주의할 점은 led등이 점등되지 않는 것이 led등을 교체하면 해결되는 led등 자체의 문제가 아니라 집 전기 시설의 문제이면 이것은 대규모 수선으로 집 구조체에 대한 하자에 해당하여 임차인이 아닌 임대인이 수선해야 합니다.
▣ 두 번째 형태
led등의 두 번째 형태는 벽면이나 천장에 부착되어 있어서 이것을 떼어내는 것이 쉽지 않거나 마치 ‘집 구조체’와 같이 일체화 되어있는 led등입니다. 이런 경우에는 누가 부담해야 할까요?
led등은 소모품에 해당하니까, 형광등처럼 다 임차인이 부담해야 한다고 주장하는 분도 있고, 임대인과 임차인이 반반씩 부담해야 한다고 말씀하시는 분도 있습니다.
하지만 임대인과 임차인의 수선 의무 원리를 종합적으로 고려하면 이렇게 교체가 쉽지 않고, 수명도 긴 led등은 형광등이나 건전지같이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 수선할 수 있는 일반적인 소모품이라고 보기 어렵습니다.
그리고 이런 특징을 가진 led등을 임차인이 해체하는 과정에서 집 구조체에 해당하는 벽면이나 천장을 훼손하게 될 수도 있는데요. 이런 상황은 임대인도 원치 않을 겁니다.
대법원에서도 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것으로, 임차인의 사용 ·수익에 방해될 정도가 아니면 임대인이 수선 의무를 부담하지 않지만, 그 외에는 특약이 없는 한 임대인이 수선해야 한다는 취지로 판시하고 있습니다.
따라서 집 구조체와 거의 일체화 되어있는 led등은 사실상 집 구조체와 다름없는 것이므로 원칙적으로 임대인에게 그 수선 의무가 있습니다.
▣ 주의사항
다만 주의할 점이 있습니다. 앞서 말씀드린 ‘교체가 쉽지 않다’는 것의 기준은 평균적인 일반인 기준입니다. 집과 아무리 일체화되어 있어도 이걸 쉽게 교체할 수 있다고 생각하는 분들이 많으신데요. 평균적인 일반인을 기준으로 삼아야 한다는 것을 잊지 마세요.
또 한 가지 주의할 점은 임차인이 말도 없이 먼저 수리하고, 나중에 임대인에게 청구하면 안 된다는 겁니다. 임차인이 임대인에게 미리 알리지 않고, 집 구조체에 해당하는 것들을 마음대로 수선한 후에 그 수리비를 임대인에게 청구하면 경우에 따라서 임대인이 이를 거부할 수도 있습니다.
왜냐하면 원칙적으로 임대인에게 수선 의무가 있는 집 구조체는 임대인의 의사에 따라 수선해야 하기 때문입니다. 임대인이 원하는 수선의 방향, 예를 들어 업체 선정, 브랜드 선정, 견적, 색상 등 아주 사소한 부분까지 임차인이 이미 마음대로 수선해 버린 방향과 완전히 다를 수 있습니다.
간단히 말하면 내 물건을 다른 사람에게 빌려줬는데 다른 사람이 내 물건에 하자가 있다면서 마음대로 수선하고 그 비용을 청구하는 꼴이죠. 따라서 임차인은 ‘집 구조체’와 관련한 하자를 발견했다면 반드시 임대인에게 미리 알리시고, 충분히 협의하신 후에 수리해야 합니다. ‘임차인의 통지의무’는 민법 제634조에도 명시되어 있는 내용이니까, 꼭 기억하시길 바랍니다.
월세 전세 led등 고장 교체 비용 집주인 세입자 누가 부담하는지에 관한 포스팅을 모두 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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