영구임대주택 매입임대주택 전세임대주택 조건 보증금 임대료 기간 면적 장단점

영구임대주택 매입임대주택 전세임대주택 조건 기간 등 차이점을 정리했습니다. 모두 저소득층을 위한 주택이지만, 전용면적이나 보증금, 임대료, 임대기간, 장단점이 다 다른데요. 이러한 차이점을 이해하기 쉽게 정리했습니다.

주거복지 정책

대한민국에는 국민의 주거 행복을 지원하기 위한 여러 주거 복지 정책들이 있습니다. 이 정책들은 크게 둘로 나눌 수 있는데요. 먼저 건설임대나 매임임대처럼 임대주택을 제공하는 게 있고, 주거급여나 전세자금 대출처럼 현금으로 보조해 주는 게 있습니다. 이 둘을 좀 더 들여다보면 그 안에 정말 다양한 정책들이 있는데요.

이중 소득 하위 20% 이하에 해당하는 분들을 대상으로 한 정책에는 영구임대주택/다가구 등 기존주택 매입임대/기존주택 전세임대/소형국민임대주택 공급/주거급여 지원 등이 있습니다.

여기에서 주거급여에 대해서는 (주거급여 금액 조건 소득 재산 기준 혜택 총정리) 포스팅을 통해 정리해 드렸고, 오늘은 영구임대주택/다가구 등 기존주택 매입임대/기존주택 전세임대에 대해 말씀드리겠습니다.

임대주택 유형

임대주택은 크게 건설임대/매입임대/전세임대 이렇게 3가지로 나뉩니다. 여기에서 건설임대는 LH가 직접 건설하여 공급하는 주택을 말하는데요.

영구임대주택은 이러한 건설임대 중 하나입니다. 그래서 단독주택이나 빌라는 없고 아파트만 있죠.

▣ 영구임대주택

영구임대 아파트는 1990년대 초반에 특히 많이 생겼습니다. 1980년대 후반에 부동산 가격이 급등하면서 주택 문제가 사회 문제가 되었는데요. 이로 인해 당시 노태우 정부가 주택 200만 호를 지었습니다. 그리고 이 중 50만호가 영구임대아파트였죠.

■ 면적

아파트들은 복도식에 중앙난방식으로 지어진 게 많았고, 면적은 39㎡형도 있지만, 대부분 26㎡형입니다. 그러니까 한 7~8평 정도 되는 거죠.

집 구조는 대부분 이런 식으로 투룸(방 2개, 주방, 욕실)입니다.

■ 보증금/월임대료

보증금은 집마다 조금씩 다른데요. 보통 250만 원 내외이며 월 임대료는 5만 원 내외입니다. 주거급여 수급자는 월 임대료를 주거급여로 받을 수 있습니다. 그래서 임대료에 대한 부담이 적죠. 주거급여는 수급자의 계좌가 아닌 LH/SH 공사의 계좌로 입금됩니다.

■ 장단점

영구임대아파트의 가장 큰 장점은 관리사무소와 엘리베이터가 있다는 겁니다. (_{^{엘베 없는 곳도 있음}}) 계단을 오르기 힘들어하는 분도 계시고, 휠체어를 타고 다니시는 분들도 계실 텐데요. 이런 분들은 엘리베이터가 없으면 바깥에 한 번 나갔다 오는 것도 힘들 텐데 영구임대아파트는 엘리베이터가 있어서 외출할 때 편하죠.

관리사무소가 있으면 관리 업무를 수행하는 아파트라 아무래도 좀 더 쾌적하고 안전한 환경에서 지낼 수 있습니다.

관리비는 보통 5만 원~10만 원 정도 하는데, 이걸 보조해 주는 지자체도 있지만, 대부분 자부담으로 내야 합니다. 그리고 50년 거주가 가능한 것도 장점이죠.

영구임대아파트의 단점은 연식이 20~30년이 넘은 노후화된 아파트들이 많다는 겁니다. 그래서 빗물이 새거나 곰팡이가 피어있는 집도 있죠. 또 집이 대부분 7~8평 정도로 면적이 좁아서 짐이 많거나 가족이 많은 분들은 생활하기 불편합니다. 그나마 최근 리모델링하거나 옆집과 합쳐서 면적을 넓힌 집들이 있긴 한데요. 이런 집들이 많지는 않습니다.

영구임대아파트의 가장 큰 문제점은 낙인감과 고립감입니다. 영구임대아파트는 저소득 계층 위주로 생활하기 때문에 해당 주택에 산다는 이유만으로 낙인감을 받는 분들이 계시고, 이웃과 단절된 채 사는 분들도 있습니다.

그래서 고독사에서 가장 큰 위험군이 영구임대주택에 사는 홀몸 노인이고, 판자촌에 사는 분들보다 자살률이 30%나 더 높습니다. 영구임대에서 사는 분들이 판자촌에서 사는 분들보다 경제적으로는 잘 살지만, 이웃과 단절된 채 살기 때문이죠.

그래서 지난 5년간 영구임대아파트에서 고독사, 자살한 경우가 400명이 넘는데요. 이 때문에 영구임대주택에 정신건강사회복지사를 확대 배치해야 한다는 목소리도 나오고 있습니다. 참고로 영구임대주택은 단지 내 복지 기관이 있는 경우가 많습니다.

▣ 매입임대주택

다음으로 매입임대 주택입니다. 매입임대는 공사가 도심에 있는 기존 주택을 매입해서 공급하는 주택입니다. 쉽게 말해 민간에서 짓고 있거나 이미 지어진 집을 사서 빌려주는 거죠. 여기에서 집은 우리가 흔히 빌라라고 부르는 다세대주택이나 다가구주택이 대부분입니다.

매입임대는 위치와 주택 내외부 상태, 주변 환경, 노후화 정도 등이 집마다 다릅니다. 그래서 어떤 집은 만족도가 높은데 또 다른 집은 만족도가 낮아서 사람이 계속 바뀌고 수개월째 공실인 경우도 있습니다.

■ 임대기간

앞서 첨부한 표에서 임대기간도 확인할 수 있는데요. 매입임대 유형에 따라 6~20년 동안 거주할 수 있습니다.

■ 면적

전용면적은 가구원수별로 다릅니다.

2인 이하 가구(1형): 전용면적 50㎡ 이하(15~16평)
3~4인 가구(2형): 전용면적 50㎡ 초과~85㎡ 이하(25~26평)
5인 이상 가구(3형): 전용면적 85㎡ 초과

단, 입주대상자가 희망할 경우 가구원수보다 적은 규모의 주택도 신청할 수 있습니다. 예를 들어 5인 가구의 경우 3형 대상이지만, 원한다면 1형이나 2형으로도 신청할 수 있죠. 앞서 영구임대아파트는 26㎡형이 많다고 말씀드렸는데요. 매입임대는 면적이 이보다 훨씬 넓습니다.

■ 보증금/임대료

영구임대아파트는 공고문에 보증금과 월세가 모두 적혀있을 정도로 모두 똑같은 금액이지만, 매입임대는 금액이 시세의 30~40%여서 영구임대아파트처럼 정확한 금액이 없습니다. (보통 50㎡에 500/15만 원)

■ 장단점

매입임대주택의 가장 큰 장점은 보증금과 월 임대료를 조정할 수 있다는 겁니다. 그래서 보증금을 올리면서 월 임대료를 낮추거나 반대로 보증금을 낮추면서 월 임대료를 올릴 수 있습니다. 예를 들어 임대보증금을 300만 원 더 내면 월 임대료가 17,000원 감소하고, 반대로 보증금을 300만 원 낮추면 월 임대료가 89,000원 정도 늘어나는 식이죠.

물론 전환 한도가 있긴 하지만, 그래도 다른 유형보다는 융통성이 있어서 상황에 따라 선택할 수 있어서 좋습니다.

만약 생계급여와 주거급여를 동시에 받는 수급자이면 보증금 없이도 살 수 있는 ‘무보증금 월세 제도‘를 이용할 수도 있습니다. 이렇게 하면 보증금 전액이 월 임대료로 전환되고 전환된 월 임대료는 주거급여를 통해 지원받을 수 있어서 보증금이나 월 임대료에 대한 부담이 낮아지죠.

그럼에도 매입임대는 여러 공공임대 중에서 만족도가 가장 낮습니다. 아파트처럼 관리사무소가 바로 옆에 있다면 수리하기가 편한데 매입임대는 그게 아니라서 하자보수에 어려움이 있습니다. 그래서 뭐 하나 고치려면 시간이 오래 소요되고, 심지어 공사의 예산이 부족하면 보수하지 못하는 경우도 있습니다.

또 예산 규모가 작다 보니 교통이나 주거 여건을 외면한 채 싼 곳을 매입할 수밖에 없어서 낙후 지역 등 수요가 없는 곳에 공급만 이뤄지죠. 그래서 만족도가 낮습니다. 이러한 이유로 매입임대주택 중 6개월 이상 빈집으로 방치된 경우도 많죠.

▣ 전세임대

마지막으로 전세임대는 입주대상자가 자신이 살고 싶은 전셋집을 찾으면 LH가 집주인과 전세 계약을 한 다음 입주자에게 재임대하는 주택입니다.

■ 임대기간

전세임대는 최초 임대기간은 2년이며, 2년 단위로 14회까지 재계약이 가능해서 총 30년 거주할 수 있습니다. 이때 공동생활가정의 경우에는 해당 시장, 도지사의 제청에 의해 2년 단위로 체결하되 횟수에 제한이 없습니다.

■ 면적

공사에서 집 규모를 85㎡(25평) 이하로 제한하고 있긴 하지만, 그래도 이 정도면 그렇게 좁지 않고, 가구원 수가 5인 이상이거나 미성년자인 3명 이상의 자녀(태아 포함)를 둔 가구는 85㎡를 초과하는 주택 지원도 가능합니다.

■ 보증금/월임대료

전세임대주택으로 집주인과 계약하면 공사가 전세금의 95%를 부담하고, 나머지 5%(2% 가능)는 입주자가 부담하죠.

전세지원금은 거주 지역이 어디인지에 따라 지원 한도가 달려져서 수도권은 1억 3,000만 원, 광역시와 세종시는 9,000만 원, 기타 지역은 7,000만 원을 지원받을 수 있습니다. 이렇게 공사에서 전세보증금을 지원받으면 입주자는 지원받은 금액에 대한 1~2%가량의 이자를 공사에 월 임대료로 내야 합니다.

그러니까 이율 1~2%의 전세대출을 받는 것과 비슷한 거죠. 예를 들어 1억 원을 지원받았다면 1억 원 X 2%=200만 원이고, 200만 원을 12개월로 나누면 16만 원 정도가 나와서 한 달에 16만 원 정도를 내면 되는데, 주거급여를 받으면 이 금액까지도 지원받을 수 있습니다.

■ 장단점

이 제도는 내가 살고 싶은 집을 직접 선택할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.

그래서 내가 원하는 위치에 있는 단독/다가구/연립주택/아파트/오피스텔 등의 집을 고르면 되죠. 또 필요하다면 공사에서 도배나 장판 교체를 지원받을 수도 있습니다.

여기까지 말씀드리면 전세임대주택이 매우 좋아보이는데요. 문제는 전세임대주택 입주자로 선정되었따고 해도 전세임대주택으로 계약할 집을 찾기가 어렵다는 겁니다.

우선 수도권에서는 전세임대의 최대 지원액이 1억 3,000만 원인데 이 금액으로는 좋은 집을 구하기가 어렵습니다. 공사에서는 입주자가 전세임대로 선정된 후 6개월이 지나도 전세임대주택을 찾지 못하면 전세임대주택을 자동으로 포기한 것으로 보는데, 이런 분들이 선정된 분들의 절반 이상입니다.

그러니까 전세임대로 선정되기도 힘들지만, 절반 이상이 전세임대주택을 포기하는 거죠. 이 과정에서 느꼈을 입주자의 상처도 정말 클 것이고, 집주인 입장에서는 들어오겠다는 세입자는 많은데 세입자가 전세임대로 들어온다고 하면 계약을 공공기관이 끼어있는 3자 계약으로 진행해야 합니다.

그러다 보니 일반 임대차 계약에 비해 준비해야 할 서류가 많죠. 공사에서도 이 집이 안전한 집인지 확인해야 해서 집주인과 집에 대한 여러 정보를 조사합니다. 특히 요즘은 전세 사기가 이슈라서 확인하는 게 더욱 많죠.

이 때문에 다른 세입자보다 계약하는 데까지 시간도 더 오래 소요되고, 집주인이 공공기관에서 자신의 정보를 조회하는 것을 마음에 내켜하지 않는 경우도 있습니다. 또 세입자가 부담하는 보증금이 적기 때문에 집주인 입장에서는 세입자에게 밀린 공과금이 있거나 세입자가 집을 파손했을 때 해당 금액을 받기 어려울 수도 있죠.

이러한 점 때문에 어떤 집주인은 전세임대로 계약한다고 하면 전세금을 더 높이거나 처음부터 무조건 싫다고 하기도 하죠. 그래서 전세임대주택 입주자로 선정돼도 절반 이상이 전세임대주택을 포기하는 겁니다.

참고로 ‘전세임대포털’이라는 사이트가 있는데요.